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中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(なかやまさとし) / 不動産鑑定士

わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社

コラム

株価底抜け!大型増資のカラクリをズバリ解説【日本ビルファンド1300億円増資】名門リート銘柄に何が起きた?【ショート筋も参戦】憧れの銘柄の買い時は遠のいたのか?今がチャンスなのか?徹底解説しました。

2020年10月18日

テーマ:ご相談

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: DIYIFANISA

Jリートを代表するオフィスリート、時価総額7000億円超を誇る日本ビルファンド投資法人の株価が、3月の急落時の水準を下回りました。




ショート筋も参戦し、株価底抜けの低迷期に入る可能性もあります。
三井不動産をスポンサーに持ち、Jリートの歴史そのものだったこの銘柄に何が起きたのか?つい1週間前に1300億円の増資を発表したことと関連しているようですが、これが無理な増資だったのか?この先どうなるのか?他のオフィス銘柄に波及するのか?買い時はあるのか?買い時はあるのか??解説しました。

0:00 はじめに
0:44 視聴者様の質問
2:30 日本ビルファンドの投資口価格の確認
3:20 日本ビルファンドの大型増資と購入オフィスビルの解説
6:59 大型増資のカラクリをズバリ解説
9:54 今後のオフィスリートの予想
10:37 まとめ

〇コメント質問の回答はサブチャンネルで公開中。
https://www.youtube.com/channel/UCr_6WiO-1sQcLXFE6ECbVNw/videos


-----


Jreit銘柄の一丁目一番地

日本ビルファンドに今

異変が起きているのをご存知でしょうか

早速なんですけれども

視聴者様から質問をいただいています

の前に

毎度の事なんですが

Jリートの価格というのは

どうやって決まるかと言いますと

1.株式市場

2.現実の不動産市況

3.謎の欲望

この相互因果関係の結果

生まれてくるというふうに私は考えています

リートの価格を予想するには

この三つを

考えていけばきっと先は読めるはず

というふうに私は勝手に考えています

こちらがその図になります

それで質問なんですけれども

日本ビルファンドが10月9日

先々週(✕先週)の金曜日の引け後



非常によく調べてらっしゃると思いますが



「特には~」以下の部分に関しては

これはサブチャンネルですね

この辺にありますが

そこで解説をしています

一言影響はないだろうということなんですね

ここで触れられている

Jreitで最初に上場した銘柄

三井不動産をスポンサーに持っています

超優良リートです

日本ビルファンドは

今音を立てて

価格が値崩れしている

今まで時価総額は不動の一位だった

歴史もある

もちろん中の人はプライドもあるわけですよ

それが現在物流リートの日本プロロジス

こういったぽっと出に

プロロジスも大きな会社なんですけども

こういったとこに追い越されて

今2位が定位置

きっと日本ビルファンドの中の人

スポンサーの三井不動産も含めて

「キーーーッ」ていう風になってる

確認のために

こちらの方が時価総額が大きい

リートの5銘柄を上から順番に載せています

日本ビルファンドは

利回り4%台

株価に当たる投資口価格

こちらは今新型の

感染性の問題の影響を受けて急落した

3月の安値

この3月の安値は555000円

非常に覚えやすい数字なんですが

現在はこれを下回って下落をしています

554000円

これがそのチャートになります

非常に

形が悪い感じ

私はですね

チャートを読む専門家ではないんですけれども

下落方向の新値を取った

言い方変えれば底割れした

こんな感じなんですよね

今後だだ下がりになる

長期低迷が予想される

そんな中、日本ビルファンドは

二つのビルを購入するため

公募増資を行う

購入するのはご存知新宿三井ビル

グラントウキョウサウスタワー

この二つになります

新宿三井ビルというのは

ご存知だと思いますが

あの新宿の高層ビル街にある

築46年ですね

築46年のビルで

54階に三井グループ関係者が使える

非常にゴージャスなラウンジ

三井倶楽部といったと思いますが

そういうのがありまして

実は私

新入社員研修の時に

この54階に

人事部の人に連れられて

入ったことがあるんですね

もう眺めも素晴らしいし

もう中の

カクテルみたいの飲んだんですけども

すごいなーって思った

どうでもいい話なんですけれども

それにグラントウキョウサウスタワーは

東京駅行ったらお分かりになると思うんですが

大丸百貨店ありますよね

あれの双子のビルになります

これで大丸百貨店があって

東京駅のあのバスターミナルみたいのがあって

その向かい側にあるって言えばいいのか

並びにあるビルになります

今リクルートが入っているビル

フォーシーズンズっていう

ホテルがありますよね

その隣にある築13年のピカピカのビル

皆さんはこれを見たときに

あれっと不思議に

思うことはないですか?

ほとんどの

この業界の関係者の人は

あれっていうふうに思うと思うんですよ

私は二つおかしいと思ったんですね

一つ目は

新宿三井ビル

新宿の高層ビル

当時の日本の建築技術の粋を集めて

作ったビル

といっても築46年のおじいちゃんビル

築46年のおじいちゃんビルと

築13年のピカピカのべっぴんさん

業界用語でべっぴんさんと言うんですけども

あの綺麗なものをべっぴんさんと言います

おじいちゃんとべっぴんさんを組み合わせて

出資を募る

単体では

おそらく売れないと判断した

これは抱き合わせ販売ですね

くそゲームと

素晴らしいゲームをですね

抱き合わせでファミコン販売するあんな感じですよ

売れるものと

売れなさそうな物を組み合わせて販売をする

こういう手法がありありと見える

二つ目は

購入するだけで売却をしてない

これはですね

今までの日本ビルファンドとは

ちょっと違うやり方になります

どういうことかと言いますと

今までの日本ビルファンドのポートフォリオの組み替えは

物件の入れ替え

つまり物件を売るんだったら

同時に別の物件を買う

物件買うんだったらまた別に物件を売る

物件を売り買いして

ポートフォリオ成長させていた

ということがあったんですけれども

今回は

三井不動産がリートに物件を売却

リートは投資家から資金調達

そういうスキームになります

売買代金は合計で2170億円

これは1月の初旬に決済

資金調達の金額は

今の時価総額では1270億円

これがそのスキーム

会社でいえば

部長と係長に挟まれた

課長みたいな感じ

このせいで

日本ビルファンドの投資口価格は

底抜けになってしまった

実は親会社の三井不動産

スポンサーの三井不動産は今

どういう状況かといいますと

私の想像なんですけども

今非常に悪いんじゃないか?

1Qの決算が発表されていまして

2Qが11月頃発表になると思うんですけども

1Qの決算は未達

2Qも悪いんじゃないか?

決算対策のため資金調達のために

リートに持っている物件を売却して

資金繰り、益出しに

充てようとしているんじゃないか?

そう思われても仕方がない

スポンサー本体の決算を

「お化粧」するために

スポンサーがreitに物件を

比較的高値だと私は思います

高値で売却するのは

リーマンショック後に

よく見られた苦々しい思い出として

蘇ってくる

それをですね

日本を代表するリートだったはずの

日本ビルファンド

ここがやってのける

いうことはですね

今後の不動産市況はやはり

ちょっと悪いんじゃないかな

と思う

本体の

決算のために

リートを利用せざるを得ない

と判断した

そういうことで

日本ビルファンドは

今後も投資口価格は下落する可能性は高い

他のオフィスリートに与える影響は

これはですね

今回に関しては

おそらくスポンサーの都合で売却

スポンサーの都合でリートに物件を売却して

市場から投資を募るということですから

他のオフィス系リートには

おそらく今のところ影響は

ないと思いますけれども

でも一番が

もう誰が見ても

トップの日本ビルファンドがそういうことやった

ということはですね

次々起きる可能性もある

ちょっと頭の中に入れといた方が

いいんじゃないかな

憧れの

日本ビルファンドなわけですよ

まあ腐っても

鯛っていう言い方は良くないですけども

腐ってはいませんけども

憧れの日本ビルファンドですから

いつかのチャンスに

買ってみたいなって

皆さん思いませんか?

日本ビルファンドが今4%ですよ

その時期

購入する時期

それはチャートを見ると

ショートしている人がいるんじゃないかな

そういうふうにさえ

思える感じ

株式の世界では

増資をする際に

ショートする人っていますよね

あれと同じじゃないかな?

次の二つのシナリオがある

一つ目は

3割程度の確率で起きるかなっ

ていうふうに思うんですけども

払込期日がありますよね

払込期日は10月26-28日

その払込期日が底になる

そこからリバウンドで上昇していく

こういうパターンが3割くらいあるかな

と思います

残りの7割は

長期間相当低迷する

日本の場合にはショートできる

期間は6ヶ月

まあ春くらいまで

忘れていいかな

他のリートでも

次々に似たようなことが起き出せば

これはですね相当な期間

低迷する

それを

最初の図に当てはめれば

このようになる

リートの価格は

株式市場と現実の不動産と謎の欲望

この三つに分かれる

この三つの相関関係で決まる

まず不動産の価格に関しては

特にオフィスに関しては

冬は巣ごもりを予想すれば

ちょっと厳しい

これはでも

物件のタイプごとにバラバラですので

何とも言えないところはありますけども

それから株式の価格

株式市場はこれからですね

冬にかけて

ちょっとしたらひと相場あるんじゃないか

なっていうふうに

私は勝手に考えてますけども

三つ目に

謎の欲望

これはスポンサーの三井不動産が

何を考えてるか

それから市場ではひょっとしたら

ショートしている人が出現してるかも

スポンサー企業の三井不動産が

益出しをするためにこともあろうに

系列リートの日本ビルファンドを使って

物件を売却して

資金調達もして

決算お化粧中?についてご紹介

いかがだったでしょうか

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この記事を書いたプロ

中山聡

プロもうなずく不動産のプロ

中山聡(わくわく法人 rea 東海北陸不動産鑑定・建築スタジオ株式会社)

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