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上野誠

10年のFP実務経験を持つ行政書士

上野誠(うえのまこと)

うえの行政書士FP事務所

コラム

不動産売買契約書の「ローン特約」とは?

こんにちは。
練馬区の行政書士・ファイナンシャルプランナー上野誠です。

先日2回ほど「手付金」に関してのお話しをさせていただきました。
住宅購入における「手付金」とはどんなお金だろう
不動産売買契約における「手付金」の注意点
主にいわゆる「手付解除」に関することについてのお話しでした。
今日はこのことと関連して住宅購入時における売買契約書のいわゆる「ローン特約」について触れることにします。

「ローン特約」の基本

「ローン特約」とは契約書の条項では「融資利用の特約」というような文言になっていることが多いと思います。
買主さん側の問題であるこの特約はごく簡単に言ってしまえば、購入にあたって住宅ローンの承認が金融機関から得ることができなかった場合白紙解約する、という内容です。
「白紙解約」なので売主さんはすでに買主さんから交付を受けている手付金などをすみやかに返還する必要が出てきます。
つまり原則として「ローン特約」の条項が適用される解除については冒頭のリンク先にてお話しした「手付解除」はもちろん契約違反による解除のいずれにもあたらないことになります。

なおこの「ローン特約」に関する条項ですが、厳密には2種類のタイプがあります。
買主さんが解除権を行使する、つまり「解除します」と言って契約解除となる「解除権留保」と呼ばれるタイプが一つ。
融資が承認されなかったら自動的に契約が解除となる条項になっているタイプが今一つということになります。
念のため契約条項の中身を確認するようにしましょう。

特約の中身とは?

さてこの「ローン特約」ですが、逆に売主さんの立場からすれば「いつローンが通るのか」という視点において心配になる面も出てきます。
そこで次の3点が設定されることが多くなります。

まず1点目として買主さんがすみやかに申し込み手続きを行うように促すためのいわば「努力義務」を課す条項です。
「必要な書類をそろえ、融資の申し込みをしなければならない。」というような条項がこれにあたります。

2点目として融資先の金融機関や借入額など記載することです。
以前は仲介業者さんの提携先や紹介の金融機関などを記載することが多かったと思いますが、最近では買主さんが希望される金融機関になることもあるでしょう。
条項を設ける際に仲介業者さんとよくお話し合いをする必要があるところです。

そして3点目として期限を設けることです。
契約からおおむね1か月ぐらいまでの間の日付を「融資承認予定日」と定め、この日までに融資の承認が得られない場合に解除になるような条項になっています。

大きな買い物である住宅購入ですが、多くの方がローンを組んで購入されることになると思います。
こういった特約のこともよく確認して契約に臨むようにしてください。

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