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コラム

【不動産投資】リノベーション物件の落とし穴 3

マンション購入

2014年7月9日

皆さんこんにちは。


前回のおさらいとしては
アスベストという深刻な問題を回避するためには
2006年以降の物件が望ましいという内容でした。

今回も、前回に引き続きリノベーション物件に潜む落とし穴について書いていきます。


中古物件を検討される際に必ずチェックしておきたいポイントとし
「間取り・水回り」もあげられます。

ご存知のように、ライフスタイルや時代のニーズによりマンションの間取りも変化しています。

バブル期の投資目的としては
毎月の家賃収入を目的とした投資ではなく、転売による売却益を目的とした投資であり
一棟のマンションからどれだけ多くの戸数を確保することができるのかという部分に焦点を当てていたため
20㎡以下の物件は当たり前でした。


現在では、このような間取りは、住むにあたって適していないため嫌がられており
3点ユニットもシャワー後にトイレットペーパーが濡れていたりなど好まれておりません。

このような理由で
バス&トイレを分離したり、キッチンなど水回りの配置変更を行うと、給排水管の引き直しや
新設工事なども伴う場合があり、かなりの手間と費用がかかってしまいます。

このように、入居率を高くするために注文住宅のように
リノベーションを行うには大きなコストがかかってしまうのです。

また、これらの費用を金融機関のローンを組んで始めるとなった場合
諸費用ローンやリフォームローンという金利が非常に高いローンを組むことになるため
せっかく手間暇かけて入居率を上げ、入居者を確保したにも関わらず
返済に充てる金額が大きくなってしまうという可能性も出てきます。


そしてリノベーションを行ったにも関わらず
しばらく経った後に建て替えの話が持ち上がってしまったら
せっかくの投資が無駄になってしまうと思いませんか?


まとめると、中古物件をリノベーションするデメリットとしては
築年数が経過しているため、家賃収入を得られる期間が短く
そして、手間暇かけたことにより費用が大きくなり
得られる効果が低くなってしまいかねない投資となります。


次回は、中古物件を選ぶ注意点のまとめをしたいと思います。



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