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寺田淳

シニア世代が直面する仕事と家庭の問題解決をサポートする行政書士

寺田淳(てらだあつし)

寺田淳行政書士事務所

コラム

相続対策の為の賃貸物件の建設のリスクとは?

終活~相続に関する問題

2014年10月28日 / 2015年3月31日更新

 
 いよいよ10月も今週で終わり、あと2ヶ月でまた正月です!! ついこの前だと思っていたのですが…

 お元気ですか?
「すべての人が生活の安定と向上の為に法律を身近に、
気軽に活用出来る社会の実現を目指す」
新橋駅前の寺田淳行政書士事務所の寺田 淳です。

 最近、私の所にも不動産関係の会社から「相続税対策にうってつけ! 賢い賃貸マンション経営の~」や 「マンションオーナーになって悠々老後を! 相続税の節税も出来て子供も大喜び」といったDMやチラシが舞い込んできます。

 事務所の方には、「お知り合いの方で不動産物件をお持ちの方を紹介して下さい。」ですとか、「不動産相続の相談に来られたらぜひわが社を紹介して下さい。 紹介料をお支払します。」といった郵便物が届きます。

 経済誌などでも特集が組まれる事が多い、土地に賃貸物件を建てて不動産の評価額を軽減することで財産評価を下げ、相続税の節税を図れますとか、賃貸物件を建てる際の金融機関からの借入金でさらに財産評価を下げることになり、より相続税軽減になりますという内容、ご存知の方も多いかと思います。

 土地は何と言っても「更地」が最も評価が高くなるので、建物があるだけで評価ダウン、更にその建物が賃貸物件であればさらにダウン、その建物の建築費用を「借金」していれば、トリプルで評価がダウンとなるのです。

 相続税は減らせるし、家賃収入で老後も安心、働くなくても悠々自適のセカンドライフを満喫できる・・・

 そういうケースは今後レアケースになると、私は思います。

 ご存じの通り、日本は今、少子化の影響で地方都市のみならず23区内でも人口減少が止まらない区が出てきています。 貴方の土地が都心の好立地にあるのでしたら問題はありませんが、そうでなかったら?

 郊外の大学のある街などでは学生向けのマンションが一時流行りました。 学生は「回転率がいい」入居者です。 一般的には4年で入れ替わります(中には8年前後の方もいらっしゃるようですが)からその都度敷金礼金なども発生です。

 ですが、大学キャンパスが移転したら?  私はその体験者です。 当時は戦前からの狭い土地に多くの大学が軒を並べていて、特に私が通っていた神田駿河台は各大学の「古い」「狭い」校舎がランドマークになっていました。 

 ところが、学び舎には広大な自然と充実の施設が必要という風潮が高まった結果、わが母校を始め多くのキャンパスが多摩地区の丘陵を切り開いた土地に移転したのです。 移転前から「学生需要増」を見込んだ雀荘、賃貸アパート、コンビのの走りのような雑貨店などが続出し、大学移転特需による街の活性化が始まったのです。

 ですが、その後は少子化による地方からの受験者向けに(無論それだけではありませんが)再び都心回帰が始まりました。わが母校は「初志貫徹」なのか、未だ八王子キャンパスで踏ん張っているようですが・・・

 この結果、賃貸物件は閑古鳥となり、趣味嗜好の変化からパチンコ店や雀荘も激減しました。 土地の評価額も当然ながら、下落です。 こういう場所で学生向け賃貸マンションを未だローンを残したままで保有していたら?

 学生より物件の数が上回れば、次に来るのはダンピング合戦です。その間にも設備は老朽化し、どんどんバリューは下がります。 修繕費やリフォーム費用はおよそ10年毎に本格的に実施しないといけないと言われています。 家賃を下げても修繕費やリフォーム代は減らせませんし、何と言ってもローン返済額は「一定のまま」なのです!

 とどめを刺すようですが、賃貸物件が評価減になるのは「そこに借りている人がいる」からです。

 空き家、空き室だらけの物件の場合、相続税の評価減すら認められない場合があるのです。  国税庁の通達によりますと、一つの基準として「空き家空き室期間が1か月以内か否か」だそうです。 たったの1か月です!

 いかがですか? 貴方に思い当たる節はありませんか? 甘い言葉や楽観的な市場予測を並べ立てたチラシやカタログに心揺らいでいるのでしたら、ここに書いた案件について自ら市区町村役場などで都市計画等の情報を収集したり、信頼できる不動産会社から賃貸マンション等の現状を聞いてみて下さい。

 土地の評価減の為の賃貸物件の建設は、一度決めてしまったらおいそれと修正が利かない「節税方法」です。

 もちろん、最終判断は、あなたにあります。 でも、責任も貴方が負うという事。 よく肝に銘じておいて下さい


 
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