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コラム

住宅ローンを滞納している場合の任意売却という選択について

任意売却の基本

2016年3月22日 / 2016年4月14日更新


住宅ローンの支払いが滞ると、不動産の換価手続きを迫られます。危機感を持たず放置しておくと、競売にかけられるケースもあります。

「一般売却」の場合、住宅ローンの残債を完済しないと売却できません(抵当権の抹消ができない)。お金がないから売却したいのに、売却するためにはお金が必要というねじ曲がった状態です。「任意売却」は、住宅ローンの残債を債権者である金融機関と調整して圧縮し、完済せずとも抵当権を抹消して不動産を売却できる方法です。

「任意売却」は住宅ローンの残債を完済せずとも不動産を売却できる方法

住宅ローンを組んで家を買ったものの、支払いに窮してしまった。不安定な時代にあって、このようなケースに直面することもあるでしょう。

このような状態に陥った場合は「任意売却」を検討することができます。

「任意売却」とは、住宅ローンの債務が残った状態にある不動産を売却することです。例えば、住宅ローンを組んで3000万円の不動産を購入したとしましょう。住宅ローンの支払いを500万円終えたときに、滞納することになったと仮定します。

当然2500万円の借金が残っています。通常、「一般売買」と呼ばれる方法では、赤字分である2500万円をすべて補てんしないと売却できないことになっています。とはいえ、そもそもそんなお金が用意できるなら、売却などしないはずです。

「任意売却」は、住宅ローンを組んだ銀行などの金融機関の合意を得た上で不動産を売却し、売却代金から経費を引いた残額をいったん返済にあてます。そして、返済しきれない債務を残したまま抵当権を解除してもらうことができる仕組みです。

任意売却なら、手元に現金がなくても売却が可能です。

住宅ローンを滞納したらすぐに「任意売却」を検討する

「任意売却」は、住宅ローンの滞納者にとってはとても便利なものですが、自分ひとりで手続きするのはハードルが高いと言えるでしょう。それゆえ、私どものような専門家にご相談いただければ、サポートさせていただくことができます。

住宅ローンを滞納したら、速やかに売却を進めることが重要です。競売が始まってからでは遅すぎます。競売が決まると、当然自宅を出ていかなければなりません。

それに、競売代金は住宅ローン支払い額を下回ることは必至です。自宅をなくし、膨大な借金だけが残ることも考えられます。

住宅ローンを滞納しても「任意売却」なら競売と比べて安心

前項でも触れたように、「任意売却」を進めるとき、ローンを組んだ銀行などの金融機関に、抵当権を解除してもらわなければなりません。銀行などは、住宅ローンを融資する際の担保として、購入する自宅などに抵当権を設定しているからです。

この抵当権を解除するには債務を返済しなければなりなりません。債務は、「任意売却」でも「競売」でも、売却後残った分を返済していかなければならないものです。
しかし、「任意売却」は金融機関など債権者の合意のもとに行いますので、競売にかけられたときのように無理な額の返済を強いられることはありません。

おおよそ、自分の生活に支障がない範囲の額で、銀行などの金融機関に返済していくことを調整します。

手元資金がない場合は、「任意売却」がスムースです。住宅ローンの支払いに不安を感じている人は、頭の片隅にこの知識を置いておくと便利かもしれません。

➢ 住宅ローンが払えない。競売になる前に早めの任意売却の決断がオススメな理由
➢ 任意売却後の住宅ローンの残債務はどうする?
➢ 任意売却VS自己破産ではどちらを優先すべきか?

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