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コラム

借地権付きの土地『底地』の不動産を相続したらまず売却を考える

不動産相続の基礎知識と売却ノウハウ

2016年3月18日 / 2016年4月14日更新


借地権付きの底地は、活用が難しくなっています。売却しようにも、第三者が土地を利用できないため、売却想定価格は、更地の10~15%程度を目安とされています。

底地処分で最もよい方法は、借地人に底地を買い取ってもらう方法でしょう。この場合、売却想定価格は、最大更地の50%程度まで望むことができます。底地活用は頭の痛い問題です。専門家のアドバイスをもらいながら進めましょう。

借地権付きの底地は使いにくい不動産のひとつ

不動産を相続しても使いにくくて、歓迎できないケースも多々あります。借地権付きの底地はその最たるものでしょう。

「借地権付きの底地」とは、土地は被相続人が所有しているものの、借地人の建物がある状態の土地のことです。

かつての借地法は、借地人の保護に重点を置いたものでした。ですから、貸主からの契約解除は認められず、長期間に渡って賃借契約が存続しているのです。

相続した底地は権利関係を明確にしておくと後々楽になる

「ずっと借りてくれているのだから、何も心配する必要はない」と思う方もなかにはいらっしゃるでしょう。しかし、一般的に底地は、そもそも契約内容が不明確な状態です。権利関係をしっかりと整理しないと、土地トラブルの元凶となる可能性もあります。

それに、収益も低い傾向にあります。いったん契約を解除し、再度不動産市場に出した場合、収益が向上するケースもあるため、活用方法を考えたいところです。

固定資産税額などの諸費用は、当然所有者の負担になります。所有するコストも含めて考える必要があります。
こうしたことから、底地にはさまざまな問題・難点があるのです。

借地権付きの底地の売却価格は、更地の10~50%程度

借地権付きの底地は、売却しても第三者が利用できないことから、評価額は低くなる傾向にあります。売却価格は、更地の10~15%程度と言われており、ある程度低い金額での売却を想定する必要があるでしょう。購入するのは底地権買取りの不動産会社が多いです。購入後に借地人に高く買ってもらうか借地人から借地権を買い取って完全所有権として第三者に売却する目的での購入となります。

相続取得した底地の場合気を付けなければいけないのは、相続税評価額と売却価格の乖離です。底地の相続税評価額は更地価格×30~40%程度のことが多いためです。

最もよい方法は、借地人への売却です。買い取るかどうかは、借地人次第ではありますが、この場合、売却額は高くなる傾向にあります。売却価格の目安は、最大更地の50%程度くらいまで望むことができます。

いずれにしても、底地活用は頭の痛い問題です。売りたくてもなかなか売れないのが底地です。しかし、そのままにしておいても解決策が見つかりません。困ったときは、私どものような専門家にご相談ください。

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