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加藤豊

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加藤豊(かとうゆたか)

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コラム

不動産選びの基礎の基礎!業界の仕組みを知ろう(1/2)

不動産業界の仕組み

2016年9月5日 / 2016年10月5日更新

「不動産選びの基礎の基礎!業界の仕組みを知ろう」では、二回に渡って“不動産業界の仕組み”を学び、不動産探しの入り口の部分である「不動産会社探し」(パートナー探し)を失敗しないための方法をしっかり押さえていきます。

不動産会社は自由に選ぶことができる

まず初めに不動産業界の構造をしっかり理解しましょう。これを理解することで、不動産会社に対する敷居がぐっと下がるでしょう。

実は大手でも中小でも、はたまた東京の不動産会社でも北海道の不動産会社でも、REINSというシステムによって、ほとんどの不動産会社が同じ物件を共有しているのです。横のつながりが強いともいえますね。

つまり、「なーんだ、対応の悪い不動産会社があれば、よその不動産会社へいけばなにも問題ないんだ」ということであり、気楽にお部屋やお家探しができる仕組みができあがっているのです。

お客様(買主・借主)はどの不動産会社に行っても同じ物件にたどり着ける

不動産を借りる時も買う時も、不動産会社の仕組みは同じで以下のようになっています。まずは登場人物の説明をします。物件をお持ちで売りたい・貸したいと考えているのが「オーナー」、お家・お部屋を買いたい・借りたいと考えているのが「お客様」です。


次に、「不動産会社」に元付仲介業者と客付仲介業者と2つの記載があります。

元付仲介業者というのは、オーナーから「この物件を売ってくれ(貸してくれ)」と依頼された業者で、オーナーと不動産会社の間で媒介契約を結んでいます。一方で客付仲介業者というのは「この物件はいかがですか」とお客様に紹介・営業をかける不動産会社です。

この不動産会社は、初めからどちらかに分かれているわけではなく、同じ不動産会社であっても、物件によって元付になったり客付になったりします。また、元付と客付が同じ不動産会社となることもあります。


さらに言えば、不動産会社自ら不動産を所有している場合は、オーナー=元付仲介業者となります。物件ごとに、同じ不動産会社でもその役割が変わってくるのですね。

お客様はオーナーが保有する物件へたどり着く道はたくさんあります。どの客付仲介業者にいっても、REINSというシステムを介して物件を借りたり買ったりできるのです。

会社専門の物件データベース「REINS」はほぼすべての物件を網羅

不動産会社にお部屋探しに行った時、営業担当がカチャカチャとパソコンをいじって、「この物件どうですか」と提案してきたことはないでしょうか。そのカチャカチャと検索しているサイトがずばり「REINS」なのです。


正式名称はReal Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)で、その頭文字をとってレインズ(REINS)と呼んでいます。これは国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人によって運営され、それらに加盟した不動産会社のみ使えるシステムです。

ほぼ100%の不動産会社が加盟しており、オーナーから「売ってくれ」「借りる方を見つけてくれ」と預かった物件をこのREINSに登録するため、どの不動産会社も同じ物件を共有しているのです。

SUUMOよりも圧倒的な物件掲載数

つまり、REINSとは不動産会社専用の物件データベースなのです。個人のお客様はSUUMOアットホームなどの大手ポータルサイトを利用すると思いますが、その不動産会社版がREINSとお考えください。

元付仲介業者がオーナーから依頼された物件について、ほとんどの情報がこのREINSというデータベース(コンピュータネットワークシステム)にリアルタイムに掲載されます。


また、不動産会社専用というだけあって、その物件登録数は膨大です。個人のお客様が使う大手ポータルサイトの登録数をはるかに上回ります。というよりも、REINSに登録されている物件を不動産会社が閲覧し、個人のお客様向けに大手ポータルサイトに登録する、という場合も多いのです。

不動産の前に自分に合う不動産会社を選ぶ

あらためて同じ図をお客様視点でみてみましょう。お客様に対して複数の不動産会社が物件を紹介・営業してきますが、大元をたどればほとんどの物件がREINSにたどり着きます。

つまり、不動産物件情報がREINSに集約されており、どの不動産会社に行こうが、(非公開物件でない限り)取り扱う物件は同じなのです。さらに言えば、板橋区にある不動産会社だからといって、板橋区の物件しか扱えないことはなく、品川区でも目黒区でもどこでも扱えるのです。


それならば、対応がよく心地よくお部屋やお家を探すことの出来る不動産会社に行きたいですよね。図で言えば、ご自身と同じ色を持つ、赤い不動産会社を探し当てればいいのです。好意的なところもあれば、お客様の性格には合わないところ、話に協力的であったり、事務的であったりさまざまです。

逆に、対応の悪い不動産会社には二度と足を運ばなくともなにも問題ないのです。お気軽に、そして心地よくお部屋をお探しください。

それでは、実際に心地よく物件探しができる不動産屋を探してみましょう。次回は、具体的な会社の選び方・コツを押さえていきます♪

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