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山本晃司

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山本晃司(やまもとこうじ)

山本晃司税理士事務所/千代田相続税相談室

コラム

【土地の評価について】麹町/半蔵門/相続/税理士

今回は相続時の土地の評価について解説したいと思います。

不動産を所有されている場合は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額が身近だと思いますが、土地の価値を算定する上では固定資産税評価額の他、相続税評価額、鑑定評価額、売買実例価額など幾つもの価額があります。相続税や贈与税の計算の基となる評価額は、固定資産税評価額ではなく相続税評価額となります。

1.固定資産税評価と相続税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を課税するためにその不動産の所在地の市町村長が決定する評価額です。
一方、相続税評価額とは、相続税や贈与税などを課税するための価額で、国税庁長官が各地域別に定める路線価や倍率(基準となる土地の価額や指標)を使用し、一定のルール(財産評価基本通達)に則って、納税者が計算する評価額です。
課税の目的が異なりますので、固定資産税評価額=相続税評価額ではありません。一般的には、固定資産税評価額は時価の70%程度の評価であり、相続税評価額は時価の80%の評価額であるといわれています。
従って、「固定資産税評価額÷70%×80%(=固定資産税評価額×1.14)」という算式から、参考程度ですが相続税評価額の概算額を求めることが可能となります。

2.路線価評価方式と倍率評価方式
土地の相続税評価額の計算方法には、2通りあります。1つは路線価方式、もう1つは倍率方式です。土地の所在場所によって、どちらの方法を用いて計算するのか決められています。
・路線価方式
その土地の面している道路に付されている路線価に地積を乗じて評価額を求めます。ただし、路線価には土地の形状等は加味されていないため、間口が狭い、奥行きが長い、形がいびつであるなど個々の土地の形状に応じて、補正率といわれる係数を乗じることにより、数%から数十%評価額を減額します。
従って、同じ道路沿いにある土地であっても、その形状等により大きく評価額が異なります。

・倍率方式
固定資産税評価額に地目別の評価倍率を乗じて評価額を求めます。路線価が付されていない地域にある土地は、倍率方式により計算します。

(参考)路線価図・評価倍率表(国税庁HP) http://www.rosenka.nta.go.jp/

3.土地の評価額が減額される場合
土地の評価額が減額される場合として、例えば次のようなケースが考えられます。
・土地を第三者に貸している
・貸アパートの敷地になっている
・その土地を自宅の敷地や事業用として使用している(相続の場合に限ります。)

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