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山本晃司(やまもとこうじ)

山本晃司税理士事務所/千代田相続税相談室

コラム

【兄弟姉妹間での土地共有について】千代田区/相続/相談/税理士

千代田区 相続 税理士

2016年7月17日 / 2016年7月18日更新

兄弟姉妹で共有(共同所有)している土地について考えてみたいと思います。

親子間での不動産の共有については、相続により解消されることがありますが、兄弟姉妹間については、その可能性は極めて低く、むしろ相続により共有者が増え、権利関係が複雑になる可能性が高いといえます。従って、将来の相続を見据えた場合には、容易ではありませんが、少しでも早く共有を解消した方がよいと言えます。

それでは共有を解消するための具体的な方法をご紹介いたします。

1.土地の交換
2以上の土地を兄弟姉妹で共有している場合に、それぞれの土地の持分を交換することにより共有を解消し、それぞれの土地を各々の単独所有にする方法です。ただし、以下の様な税制上の交換特例(譲渡がないものとする)の要件を満たさない場合、逆に税負担が重くなる可能性があるため、留意が必要です。

・交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の20%以内であること。
なお、単独所有の土地と兄弟姉妹の共有持分を交換することも可能。

2.土地の購入
兄弟姉妹の共有持分を購入する方法ですが、共有地の利用を希望されている方が、一方より購入する方法です。
この方法での留意事項は以下となります。

・購入者の資金確保
・譲渡者の譲渡所得税の負担
・取引価格の決定

取引価格は、当事者である兄弟姉妹の利益が相反しますので、その決定が困難となる場合があります。公的評価を基に決定している場合が多いと思いますが、公的評価は幾つかあり、その選択についても利益が相反します。よって、数十万円の費用負担が生じますが、不動産鑑定評価書に基づいて取引価格を決定する場合もあります。
なお、時価よりも著しく低い価格で取引を行うと、譲渡者から購入者へ贈与があったものと判断される恐れがあるため、贈与税の問題が生じ、注意が必要です。

3.土地の売却
土地を第三者に売却する方法は、資金負担が生じないため、共有者全員の同意が得られれば、比較的容易に行うことができます。よって、上記1及び2の方法が上手くまとまらなかった場合に、選択されることもあります。ただし、共有者の中で代表的な立場の方が不在の場合、売却が思った様に進まないことがあります。

土地は権利関係が複雑になるほど、当事者間の意見がまとまらず本来の有効活用に制約が出てきてしまいます。
資金負担や税負担を考慮した上で、早めのご対応をお勧めいたします。

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