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藤井智英

高齢者の住替え・相続空き家問題に特化した行政書士

藤井智英(ふじいともひで)

一般社団法人 日本シルバーサポート協会

コラム

老人ホームへの住替え、自宅は売る?貸す?

高齢者の住替え

2016年6月27日

売買と賃貸どちらがお得?




高齢者が自宅から老人ホームなどへ住み替えをする場合、自宅を賃貸で貸して賃料を得る事にするか、あるいは売買で一気に全て換金してしまうか?どちらが良いのでしょうか?これは、老人ホームなどへの住替えを検討している方から良く聞かれる質問です。例えば、自宅を売却しなければ入居資金が賄えない場合、このような事を考える余地はないのでしょうが、入居金は自己資金でまかなえるという方の場合、このような問題でどちらにしようか悩まれるケースも多いようです。

それぞれのメリットとデメリット


そこで、今回のコラムでは、賃貸と売買それぞれのメリット・デメリットを少し考えてみることにしましょう。

では、自宅を売らずに賃貸で貸したときのメリットは何でしょう?1.「自宅を賃貸で貸すと毎月お家賃が入って来る」2.「貸しているだけなのでずっと所有し続けることが出来る」この辺りが一番のメリットと言えるのではないでしょうか。

次に、売らずに賃貸で貸したときのマイナス面、デメリットも考えてみましょう。1.「賃貸の入居募集をする前に内外装などのリフォーム費用が必要になる」2.「空室のリスクがある。(常に満室とは限らない)」3.「固定資産税などのランニングコストがかかる」4.「入居者のクレームに対応しなければならない、建物の修繕などの負担がある」5.「入居者による事件、事故などの発生リスクがある」6.「後日売却する事になった場合に3000万円控除など税制の優遇措置が受けられない」一見良いことずくめと思いきや、結構、デメリットも多い様です。

逆に、売却した場合のメリットを考えてみましょう。1.「自宅の資産価値の100%を換金するのでまとまったお金が入って来る」2.「3000万円控除など税制上の優遇措置の適用が受けられる」3.「固定資産税などの租税負担や修繕費の負担から解放される」4.「入居者のクレーム対応や事件、事故などのリスクから解放される」

では、売却したときのデメリットはどんな事があるでしょうか?1.「自宅を所有し続ける事ができない」2.「家賃が入って来ない」この辺りがデメリットと言えるのではないでしょうか。

こうしてみてみると、どちらも一長一短あります。しかし、自宅を売らずに賃貸で貸した場合、後々売却した時に税制上の優遇措置が受けられない事や、リフォームでお金をかけたのに借り手が付かないリスクなど、思ったより良いことばかりでは無い事も解ります。また、将来想定される相続において、不動産が一番争いの種になりやすいという事も最終的に判断する上で考慮する必要があるでしょう。

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