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桑野恵子

相続や事業継承に強いファイナンシャルプランナー

桑野恵子(くわのけいこ)

有限会社コスモスペース やさしいお金の相談室

コラム

不動産売却に確定申告は不要か?

不動産売却の注意点

2016年1月19日

自営業の方は毎年確定申告を行っていると思いますが、会社員の方で確定申告を行う方は少ないと思います。

不動産を売却した時に、確定申告をどう行ったらよいか、気になるところですよね。
不動産売却で得たお金があっても確定申告を行わず、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が届いた方が、ネットの掲示板などに意見を求め、書込みをしているようです。
ここでは、不動産を売却した際の確定申告について紹介します。

そもそも会社員に確定申告が必要?

毎年1月1日から12月31日までの1年間に発生した所得を計算し、税務署などに確定申告書を提出する確定申告は、会社員の方だと、会社が本人に代わって年末調整の手続きを行ってくれるので確定申告を行う必要がありません。
しかし、会社員であっても給与所得以外に収入がある場合、ご本人が確定申告しなければならず、不動産売却で得たお金も確定申告が必要です。

自宅か投資用かで違いますが、利益が出ても、損失が出ても確定申告します。
不動産の売却による所得を譲渡所得と呼び、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除による特別控除額を差し引くと課税譲渡所得金額となります。

取得費は、売却した土地や建物の購入代金、その後払った改良費、設備費などの合計額で、建物の場合は減価償却費相当額が控除されます。
譲渡費用は、仲介手数料をはじめ、土地や建物などの不動産を売却するために直接使った費用、貸家を売却する時に支払った立退料、建物の取壊し費用などです。

不動産売却した時の特例について

自宅なら3000万円の特別控除をはじめとして色々な特例や軽減税率が使えますので、特別高額な物件で、利益が出たのでなければほとんど税金がかからないことが多いです。
夫婦共有なら各自3000万円ずつ、計6000万円の控除が使えます。
ただし色々な条件をクリアしたものでなければいけません。

投資用賃貸用不動産を売って別の賃貸用に買い替えたときには、事業用資産の買換え特例が使えます。こちらも色々細かい条件があります。

不動産売却した時の確定申告について

確定申告は税金を納めるときにします。つまり利益が出なければ不要です。
ただし各種控除や特例を使うときは税金が発生しなくても申告しなければいけません。
これは基本的に相続など、ほかの場面でもいえるので、「税額なし=申告不要」ではないことをしっかり覚えておきましょう。

特例は申告しなければ受けられないので、勝手に「特例を使うから大丈夫」と申告しないとあとから税務署が来ますので気を付けてください。

特例の細かい条件については、国税庁のホームページに詳しく載っています。
「土地建物を売ったとき」(https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto303.htm/

自分はどの特例が利用できるか、条件をクリアできているかなど、良く分からない場合も多いので、詳しい人に相談する方が良いでしょう。

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