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青沼理

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理(あおぬまおさむ)

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コラム

再建築不可物件を柱一本だけを残したリフォームは合法か?

広告などでよく目にする「柱一本のみを残した大規模リフォーム」。再建築不可であっても、ほぼ建て替えができるの?このレベルまでリフォームができるのであれば、それで十分だと思ってしまいます。しかし合法といえる手段ではないため、注意が必要になってきます。

柱一本を残せばOK?建て替えクラスのリフォームも可能なの?

再建築不可物件を、リフォームによって新築のように見せる広告をたまに目にします。これらの広告は「柱一本を残して、後はすべてきれいにリフォームしましょう」とうたっています。

建て替えが不可能であっても、こんなに大規模なリフォームができるのであれば、それで十分だと思いますよね?しかし、これには根本的な問題が関わってきます。

まずは、こういったリフォーム自体が違法だという認識を持ってもらう方が良いでしょう。大手の住宅会社が「できる」と言っていても同じことです。

大規模な改修には、多くの場合に建築確認が必要とされます。ここでいう「大規模」とは「主要構造である柱、梁、壁、床、屋根などの過半」と定められています。改修を検討されたら、まずは一級建築士などの専門家に合法性を確認するところから始めましょう。

再建築不可物件を合法に建て替えすることはできないの?

もちろん再建築不可の場合でも、合法的に建て替えをすることはできます。多くの土地が、再建築不可として認定されている接道義務を満たすことで再建築は可能になります。では、実際にどうしたらよいのでしょうか?

まずは敷地内に立つ物件から、幅4m道路までの土地の所有者に承諾書を貰ってください。これにより、幅4mの道路を確保するために建て替えの際には、現状で4m未満になっている道路の中心から2mをセットバックします。つまり「バックした分の土地は、市に無償で譲る」という意味になります。

それを聞けば、否定的な意見が当然持ち上がりますが、心配はいりません。再建築可能になってしまえば、セットバックにより減ってしまった土地の価格以上に、多くのケースで資産価値が向上します。

建て替えではなく、合法的に大掛かりなリフォームをするには?

結論として、多くの方が気になるのが、次の点ではないでしょうか。どこまでのリフォームであれば、合法なのか?ということです。

柱や土台を残した状態からのリフォームはセーフといえます。現在の住宅の外形・床面積を変更せずに、ベースとして構造も残しているので合法と判断されます。しかし、築年数がかなり経過していることが想定されるため、耐震補強は行いましょう。

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