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溝口晴康

人生プラン実現のための不動産投資経営コンサルタント

溝口晴康(みぞぐちはるやす)

株式会社アントレッフェン

コラム

確定申告で気づいたこと①

2018年3月8日

こんにちは、溝口晴康です。

確定申告の時期ですね。

皆さんは自分で確定申告をやっていますか?

自分でやってみると、いろいろ気づきがあります。

昨年、物件を売却したのですが、計算してみると利益は4000万円以上。

売却で気を付けなくてはいけないことは、保有期間と次に売却する時期の2点だけだと思っていました。

一つ目の保有期間は、個人で所有する場合、5年間(売却する年の1月1日時点で5年間以上なので、実質5年+αの期間)を境に
譲渡所得税が長期か短期に分かれ、税金が20%近く変わります。

今回の私のケースは約6年間保有したので、無事に長期譲渡でした。

そして2点目に気をつけるべきは、次の売却時期。

これは課税売上が1000万円以上となると、課税業者となります。

不動産の売買は、金額が土地と建物に分かれますが、知らず知らずのうちに建物に消費税がかかっています。

売却した時に建物価格が1000万円を超えていると、2年後に課税業者になってしまいます。

つまり、今回の私のケースだと2017年度に売却して、課税売上が1000万円以上発生しているため、
2年後の2019年には課税事業主になります。

私が2019年に保有物件を売却した場合、知らず知らずのうちに建物の消費税を受け取っています。
消費税は売上が発生した場合「仮受」しており、仕入の際に「仮払」しています。

基本的にはこの差額を国に返還したり、国から還付されたりするのですが、
仮に2019年に建物5400万円(消費税400万円)で売却した場合、仮受消費税400万円を国に戻さないといけません。

消費税の話は複雑なので、税理士の先生に確認しましょう。

実はもう一点、売却の件で今回気づいた点があったのですが、話が長くなってしまったので、次回に持ち越します。

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