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コラム

サラリーマンが不動産投資で失敗する理由の意外な〇〇とは?

2018年6月16日 / 2018年6月19日更新

 サラリーマンが不動産投資で失敗する理由について考えてみましょう。
まず、失敗する理由につて考えるとき、”失敗”を定義する必要があります。
私なりの失敗の定義ですが、
・空室が増えて収益が減少、ローンが払えなくなった
・修繕費が嵩んで、回収に1年掛かった
・家賃の急落があり、ローン金額が家賃収入を超えた
・滞納者が出て、強制退去に至るまで、家賃半年分の費用がかかった
など、経営が厳しくなった場合を言うと考えられます。
では、順番に整理してみましょう。

<空室>
入居者は必ず、引っ越すので退去は必ず起こります。
退去後、壊れた個所や汚れた個所を修繕や清掃して次の入居者の
ために準備をするわけですが、少なくとも一週間から二週間くらいは掛かります。
その後、募集をしますから、一か月くらいは一部屋分の収入が減ることになります。
退去が集中しないかぎり、深刻な事態にはならないでしょう。
但し、空室リスクとして、10%くらいは見込んでおきましょう。

<修繕>
部屋の設備は、年数を経過すると故障します。
修理ができる場合と、高額修理になる場合と、修理ができず取り換えになる場合と、
場合によって、費用や手間が異なります。
エアコンが故障して、修理しようとしたが、修理できずに新品の交換を行なったとしても、
ローンが支払えなくなることはないと思います。
 現状回復費やリフォームは費用対効果を考えて行いましょう。
家財の修理の保険もありますので、古くなったら検討すると良いでしょう。

<家賃下落>
退去者が出ると、次に募集するときに前の入居者と同じ家賃で、すぐに次の入居者が決まれば
良いのですが、長期入居者が退去した場合は特に、相場家賃が下がっていることが
あるので、家賃を下げざるを得ないことがあります。
それにしても、家賃が下落することもある程度は想定しているでしょうから、
ただちに、経営が危ぶまれることはないと思います。
年1%くらいの家賃下落を見込んでおきましょう。

<滞納>
家賃の滞納は比較的起きる可能性が高いです。
家賃の滞納に至らなくても、遅れ気味に入金される場合もあるので、
入居者の募集時に保証会社に加入する事を条件とすれば、リスクの軽減ができす。

<間違った物件選び>
ここで、「サラリーマンが不動産投資に失敗する」典型例について
考えてみたいと思います。
不動産投資は空室があると家賃が入りませんから、
空室が起きにくい地域の物件を購入することが、必要です。

東京の山手線の駅が最寄り駅の物件なら、
需要は問題ありません。
ならば、その物件を買えば、不動産投資はほぼ成功でしょうか?

それは、大きな間違いです。

不動産投資は経営ですから、利益を得なくては意味がありません。
では、利益はどのように計算されるのでしょうか?

利益=家賃収入-ローン返済額-経費‐空室リスク

つまり、都心の物件は利回りが低いので、当然に家賃収入が低くなります。
自己資金が少ないと、返済額が大きくなり、利益が少なくなります。
フルローンをしたいのであれば、利回りの低い物件では経営が厳しくなります。

かと言って、資金を投入しすぎるのも、お勧めできません。
それは、物件を増していく上で、次の物件に充てる資金が必要だからです。

不動産投資で失敗する人の多くは、
収支のバランスが悪く、利益があまり出ない買い方してしまったと考えられます。

 「それって、私かな?」

具体的には、初年度の収入に対して返済額が半分程度であれば、
問題ありませんが、初年度にも関わらず、家賃収入の60%以上を
返済に充てているとすれば経費を引いて、初年度の手残りが家賃収入の
10%~20%となり、10年~20年経過すると、家賃下落にともない、
利益が出なくなる可能性が出てくるのです。

 なぜ、そんなことが起きるとすれば、販売業者さんが以下のように営業するからです。

「サラーリーマンに融資が緩くなっております」
「資金ゼロで不動産を購入できます」
「銀行に預けても金利はゼロですよ」
「不動産投資は生命保険と同じ効果があります」
「老後に資産が残ります。返済が終われば、家賃収入が100%あなたのものです」
「税金対策になります」

このようなうたい文句で購入された方は、ちょっと危ない不動産投資のような気がします。

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