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藤森哲也

生涯パートナーを目指す次代の不動産コンサルタント

藤森哲也(ふじもりてつや)

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コラム

中古住宅を購入する際の注意点【再建築時に土地・建物が減少する物件】

2013年8月30日

最近寄せられる相談の中で、容積率や建蔽率がオーバーしている物件を検討しているが、

同規模の建物は建築できないと言われているので迷っているというものがありました。



中古住宅は新築と比べ、土地・建物ともに広くて、比較的安い物件が多いことから、

魅力的な不動産であるといわれることが多くなっています。

特に、親の家の近くや、子供の通う学区など、エリアにこだわっている場合は、

新築戸建ての数倍は市場にある中古戸建ての方が、希望に沿う条件のものを

発見しやすいものです。


しかし、建築時期が昔であるほど、また所有者や居住者の維持管理状況では、

建物自体は手を加えずには住める状態になく、リフォーム費用に多大な金額が

必要となることもあります。

また、当然新築と比べ、建て替えの時期も早く迎えるので、それまで住宅ローンの

残債や建て替え費用の資金計画に十分な注意が必要という事も述べてきました。



そして、注意するのポイントには、リフォームや建て替え費用等の資金計画だけでなく、

「建て替え時に利用できる土地の減少」「再建築可能な建物のボリュームの減少」

これらも十分に把握する必要あります。



中古物件の物件調査で収集した資料を見ていると、検査済証のない物件が多く、

建築確認は制度として、今ほど厳密に扱われていない印象があります。



その為、本来なら道路として負担しなければならない敷地を、そのまま敷地として

利用していたり、本当はもっと小さい建物しか建てられないのに、申請だけは

きちんとした内容で申請し、実際は大きめな建物を建築していることなど。


そういった経緯で建築され、中古として売りに出ている物件は、建て替え時になって

有効宅地面積が減ってましったり、建築可能な建物プランを出して、あまりの小ささに

愕然とすることもあるのではないかと思います。



前回の「中古住宅を購入する際の注意点」シリーズでは、主に資金計画の重要性を

書いてきましたが、今回は「再建築時に土地・建物が減少する物件」について、

皆様の物件探しの安心・安全に役立てて頂こうと思います。


■中古住宅を購入する際の注意点【中古住宅購入の失敗例】
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13909/
■中古住宅を購入する際の注意点①
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13903/
■中古住宅を購入する際の注意点②
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13904/
■中古住宅を購入する際の注意点③
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13905/
■中古住宅を購入する際の注意点④
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13906/
■中古住宅を購入する際の注意点⑤
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13907/
■中古住宅を購入する際の注意点⑥
http://mbp-tokyo.com/adcast-fujimori/column/13908/

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