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藤森哲也

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コラム

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【17】

2012年11月17日 / 2014年7月31日更新

不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴
【不確定な契約条件の注意点/登記簿面積と実測面積①】


不動産を購入する際、その契約書や重要事項説明書には
対象物件の広さが記載されます。


ここで多くの場合は、その土地面積の根拠となる測量に関して、
しっかりした説明がされず、購入不動産の本当の広さを
知らずに売買しているケースも少なくないと思います。


まず、契約する不動産の面積と一緒に記載されているものが、
「登記簿面積(登記簿売買)」か「実測面積(実測売買)」かです。









登記簿面積とは登記簿に記載された土地の面積のことです。
その根拠となる測量は、登記簿の所得できる法務局に備え
付けてある「地積測量図」となります。


この地積測量図については、測量の時期が古いことが多く、
測量精度も今と比べて古い為、現在の技術で測量し直すと
大概はズレます。


この現在の技術で測量し直した最新の測量面積が「実測面積」となります。

実測面積にも、隣地所有者と境界立会をして面積を確定させた確定測量、
現況の敷地形状や既存のポイントから測量したものを現況測量などと
呼んだりしますが、どちらも古い登記簿やその頃の測量よりは信頼のおける
土地面積の根拠資料となります。


どちらを契約書や重要事項説明書に記載しても構いません。


それでは、この「登記簿面積」「実測面積」の注意点ですが、
売買対象面積が登記簿面積として記載されている場合、本当に
購入予定の不動産は記載通りの大きさなのかどうか、
その根拠である地積測量図通りの敷地形状であるかどうか
確認するということです。


古い測量図に基づく登記簿の面積を、売買対象として契約書等に
記載している売買契約は、大方が「登記簿売買」となります。
登記簿売買の性質は、実測面積と差異があっても、その面積の差を
金銭などで清算しないというものです。


ですから、購入後測量をいれたら1割も土地面積が小さかったと
後から気付いても、売買代金の1割を返還しろとは言えないという
ことになります。
仮に3千万の土地でこの状況なら300万の損ということになります。


こういった古い測量での登記簿面積で、登記簿売買という契約は、
土地のみの売買、中古物件の売買、売主の方が宅建業者でなく個人で
ある場合多くあります。

その際は、実際に購入予定、契約予定の土地を、その測量図と同じ形状で
同じ広さがあるかどうか測量してみることです。


契約や引渡前に、そういったことを承諾してくれない売主も当然いますが、
できるなら売主に測量をやってもらう、または自身の負担でやらせてもらう。
大きなズレが出れば、十分な注意が必要になります。


次回は、実際にあった測量・面積に関する事例と、リスクヘッジをご紹介します。

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