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河野真範

家づくりを通じ、幸せな暮らしをサポートする不動産のプロ

河野真範(かわのまさのり) / 宅地建物取引士

山城地所株式会社

コラム

不動産売買にかかる税金の種類と節税対策について徹底解説!

2021年11月8日

コラムカテゴリ:住宅・建物

不動産売買をする際に、忘れてはいけないのが税金です。
売却するにも購入するにもさまざまな税金がかかり、大きな金額が動く分だけ税金も高額になります。
不動産売買の機会は普通なら人生でそう何回もあることではないので、かかる税金の種類や支払うタイミングなど、わからないことが多く不安になりますよね。
ここでは、不動産売却時と購入時にそれぞれかかる税金の種類とその計算方法、節税対策まで詳しくご紹介します。
事前に把握しておくことで、極力余計な税金を支払うことがなくなり、ある程度の予算を前もって組んでおくことができますよ。

不動産売却時にかかる税金

●印紙税

不動産売買契約書や領収書に、金額に応じた収入印紙を貼ることで納付される税金です。
※詳しくはこちら→【2020年印紙税】不動産売買の収入印紙代はどうなっている?

●譲渡所得税

不動産を売却した際の利益(売却益)に課される税金です。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得(譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除)×税率

譲渡所得とは?

この譲渡所得とは、不動産を売却した金額である譲渡価格から、取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた額のことです。

  • 取得費:当該不動産購入時の代金や仲介手数料、税金など、取得にかかった費用
  • 譲渡費用:当該不動産売却時の仲介手数料や印紙税など、売却にかかった費用
  • 特別控除:マイホーム売却の3000万円特別控除などの控除

譲渡所得がマイナスになった場合は、税金は課せられません。

税率はどうやって決まる?

譲渡所得税の税率は、当該不動産の所有期間によって決まります。

  • 所有期間5年以下の短期譲渡:39%(所得税30%、住民税9%)
  • 所有期間5年超えの長期譲渡:20%(所得税15%、住民税5%)

※詳しくはこちら→不動産売買の税金で損をしたくないなら、5年超え物件の売却がお

不動産購入時にかかる税金

●消費税

消費税は、課税事業者から建物を購入した際にはかかりますが、個人事業者が売主の場合や土地購入の場合にはかかりません。
仲介手数料には消費税がかかりますが、現在売りに出されている不動産価格は手数料も消費税も込みの総額表示になっています。

●印紙税

不動産売買契約書や領収書に、金額に応じた収入印紙を貼ることで納付される税金です。

●不動産取得税

不動産を取得した際に支払う税金です。
不動産取得後半年~1年以内に都道府県から納税通知書が届きます。

【不動産所得税の計算式】
固定資産税評価額×4%

固定資産税評価額とは?

1月1日時点の固定資産税課税台帳に登録された、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。
※詳しくはこちら→不動産売買にかかる不動産取得税とは?計算方法や軽減・還付措置

●登録免許税

購入した不動産を登記する際に支払う税金です。
住宅ローンで購入した場合は、抵当権設定登記の登録免許税も課せられます。
つまり住宅をローンで購入した場合は、土地と建物の登記、ローンの抵当権登記と3つの登録免許税が発生するということです。
【登録免許税の計算式】

  • 土地の所有権移転登記:固定資産税評価額×2%
  • 新築建物の所有権保存登記:固定資産税評価額×0.4%
  • 中古建物の所有権移転登記:固定資産税評価額×2%
  • 抵当権登記:債権額(住宅ローン借入額)×税率×0.4%

税率はどうやって決まる?

税率は、当該不動産が新築住宅か中古住宅、土地か登記の種類ごとに定められています(※1)。

※詳しくはこちら→登録免許税に関する資料 : 財務省 (mof.go.jp)

●固定資産税

不動産を購入した年の翌年から支払う税金です。
市区町村から毎年納税通知書が届きます。
【固定資産税の計算式】
固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

税率はどうやって決まる?

税率は各自治体が決められますが、徳島市は標準税率の1.4%を採用しています。

※詳しくはこちら→新築建物の固定資産税っていくらかかる?計算方法を徹底解説!

●贈与税

不動産購入資金を贈与された場合に課せられる税金です。
【贈与税の計算式】
(贈与財産価格-基礎控除110万円)×税率-控除額

税率や控除額はどうやって決まる?

贈与された金額(贈与財産価格)によって、以下のように税率と控除額が定められています。

a:20歳以上の者が直径尊属から贈与を受けた場合の税率と控除額

基礎控除後の贈与財産価格税率控除額
200万円以下10%
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1000万円以下30%90万円
1500万円以下40%190万円
3000万円以下45%265万円
4500万円以下50%415万円
4500万円超え55%640万円

b:a以外の場合の税率と控除額

基礎控除後の贈与財産価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1000万円以下40%125万円
1500万円以下45%175万円
3000万円以下50%250万円
3000万円超え55%400万円

※詳しくはこちら→No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)|国税庁 (nta.go.jp)

不動産売却時の節税対策

●不動産売却時に使える控除

以下の譲渡に当てはまる場合は、①→⑦の順番で合計5000万円に達するまで控除が可能です。

①公共事業などのために土地建物を売った場合の5000万円の特別控除
適用要件を満たせば、公共道路の建設など強制的に買い取ることができる公共事業の場合に適用されます。

②マイホーム(居住用財産)を売った場合の3000万円の特別控除(※2)
適用要件が細かく定められていますが、所有期間の長短に関係なく、最も利用が多い控除です。
この特例を受けると、譲渡所得税が0円となる場合がほとんどです。

③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2000万円の特別控除
国土交通省のまちづくり活性事業のために土地を譲渡した場合の控除です。

④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1500万円の特別控除
地方公共団体の事業用地や住宅の建設のために土地が買い取られる場合の控除です。

⑤平成21年及び22年取得した国内にある土地を譲渡した場合の1000万円の特別控除
リーマンショックの救済措置による控除です。

⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除
農地の有効利用のために土地を売った場合の優遇控除です。

⑦低未利用土地等売った場合の100万円の特別控除
土地計画区域内にある所有期間5年を超える500万円以下の不動産売却時の控除です。

※詳しくはこちら→No.3223 譲渡所得の特別控除の種類|国税庁 (nta.go.jp)

●不動産売却時に使える軽減税率

譲渡所得税

住宅の所有期間が10年を超える場合には、3000万円特別控除後の所得金額に対して、以下の軽減税率が適用されます。

  • 6000万円までの部分:14%(所得税10%、住民税4%)
  • 6000万円超える部分:20%(所得税15%、住民税5%)

不動産購入時の節税対策

●不動産購入時に使える控除

住宅ローン控除【所得税・住民税】

住宅ローンでマイホーム(居住用住居)を購入した場合に使える控除です。
自らが居住することや中古住宅の場合は耐震性能などの適用要件を満たせば、年末の住宅ローン残高(最大4000万円)の1%を10年間、所得税や住民税から最大40万円を限度に控除されます。
さらに、2022年末までにマイホームを取得し入居した場合には、控除期間が3年延長となる特例が適用されることになりました(※3)。
【控除額計算式】

・10年間:住宅ローン年末残高(最大4000万円)×1%
・延長3年間:aかbの金額が少ない方を控除額とする
  a住宅ローン年末残高(最大4000万円)×1%
  b建物購入額(最大4000万円)×2%÷3

認定住宅新築等特別税額控除【所得税】

環境に配慮した「認定低炭素住宅」、バリアフリーや可変性を取り入れた「認定長期優良住宅」に認定された場合は、控除対象限度額が最大5000万円、所得税から最大50万円控除されます。
ただし、住民税からの控除はできず、住宅ローン控除との併用はできません。

新築建物に対する控除【不動産取得税】

購入した建物が規定面積の個人の住宅であるなどの要件を満たした「新築特例適用住宅」と認定された場合、1200万円が控除されます。
さらに、「認定長期優良住宅」である場合は、プラス100万円上乗せされた1300万円の控除となります。

中古建物に対する控除【不動産取得税】

購入した中古建物が規定面積の個人の住宅である他、新耐震基準が適用された1982年以降の建築であるなどの要件を満たした場合は、建てた日に応じて100万円~1200万円が控除されます。

新築建物が建つ宅地に対する控除・中古住宅が建つ宅地に対する控

建物が建っている土地にも要件を満たした場合、課税標準額である固定資産税評価額が1/2になり、一定額の控除が受けられます。

一定額の控除には、以下の内の金額が高い方が適用されます。

a:45000円
b:(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3%

●不動産購入時に使える軽減税率

土地の登録免許税

2023年3月31日までに購入した土地の所有権移転登記の税率は、2%から1.5%に軽減されます。

建物の登録免許税

建物を購入した際の住宅用家屋所有権移転登記の税率も以下の一定の要件を満たせば、新築住宅の所有権保存登記は0.4%から0.15%へ、中古住宅の所有権移転登記のは2%から0.3%へ、抵当権設定登記は0.4%から0.1%と大幅に税率が軽減されます。
適用要件

  • 面積が50㎡以上であること
  • 居住用であること
  • 2022年3月31日までに取得していること
  • 新築または引き渡しの日から1年以内に登記していること
  • 市町村が発行する住宅用家屋証明書を有していること
  • 中古住宅の場合、マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内であること(ただし、築年数が超えていても新耐震基準に適合していればOK)

認定住宅の登録免許税

買取再販住宅である中古住宅や「認定低炭素住宅」「認定長期優良住宅」に認定された住宅を購入した場合は、2022年3月31日まで税率が0.1 %~0.2%に軽減されます。

※詳しくはこちら→建物の登録免許税とは?計算方法と税率、軽減措置などについて解

まとめ

不動産売買では、売る方も買う方もさまざまな税金が課せられます。
そして、それぞれの税金には受けられる特例や控除が細かく決められているので、対象不動産に合った条件をきちんと確認することが大切です。
大きな金額が動く分、節税対策をすれば納税額も大幅に抑えることができるのですから。
実際の不動産売買時に想定外の税金を請求されないためにも、ある程度不動産売買にかかる税金について知識を持つことをおすすめします。
もちろん、不動産売買の税金対策も山城地所にお任せください。

参考URL
※1:登録免許税に関する資料 : 財務省 (mof.go.jp)
※2:No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁 (nta.go.jp)
※3:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金 (sumai-kyufu.jp)
その他:土地や建物を売ったとき|国税庁 (nta.go.jp)

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