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コラム

不動産の相続税の計算の仕方と相続対策

不動産で相続対策

2017年2月27日

被相続人が基礎控除を越える財産を残す場合、相続税がかかります。

この時の計算の仕方ですが、現金は誰が見ても額がわかりますが、不動産の場合は特別な計算法で行います。この時の計算の仕方の仕組みにより、世間一般では現金で残すより不動産で残す方が有利だと言われています。

その真相がどうなのか?遺産相続を不動産で行う際の相続対策についてご紹介します。

不動産が相続税対策になる理由

一般的に遺産相続は現金(預金等)で行うよりも、マンションやアパートなどの不動産で行う方が相続税対策になると言われています。

その理由は、通常であれば現金よりも不動産の相続税評価額は低くなるよう設定されているからです。その理由の最たるものは、不動産は流通するのに時間がかかるため換金性が弱いということからです。

例えば、1億円の現金を相続する場合、相続税評価額はそのまま1億円です。
しかし、1億円で賃貸用のアパートなどの家屋を購入して人に貸し出すと、細かい計算の仕方は省きますが相続時には約4,200万円で計算され、その4,200万円に対して相続税が課せられるというわけです。

不動産評価額の算出方法

不動産評価額は、土地と建物によって変わってきます。

土地の評価を行う場合、道路(路線)に面する宅地1㎡あたりの評価額で算出する路線価方式。その地域の路線価が定められていない場合、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出する倍率方式のどちらかとなります。

一般的には、市内の市街化区域など価値がありそうな所ほど路線価評価、地方にいくほど倍率評価になるイメージだと思っていただけたらと思います。

また路線価評価は、間口が狭小であったり、奥行きが長大である場合や、私道に隣接している場合など特殊な宅地であれば、評価額からさらに減額されることになります。

これに対して建物の評価は、自分で使っている場合は固定資産税評価額と同額となります。

実際には時価と全く異なる計算になる可能性が

世間一般では、不動産で相続した方がお得だと言われています。

確かに、賃貸にだしている優良なマンションやアパートなどは、計算上非常に低い評価額になります。あとは、市内の中心部など本当に価値のある不動産は、実際の時価に比べて計算上は非常に低く抑えることができるように思います。

ただし、近年は全く逆のことも起こってきています。

例えば昭和56年以前の老朽化した家屋などは、耐震の問題があり解体を検討する余地があり、その費用も100万円などは軽く超えることが多くあります。

つまりは相続する人にとって、取得することによって持ち出しが必要なマイナス財産であるということです。それが、相続税を計算する上では立派なプラスの不動産として相続税が課税されるのです。

これが老朽化した鉄筋コンクリートのマンションで、かつ、空室だらけの場合は非常に深刻な事態になります。

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