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坪内伸太郎

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坪内伸太郎(つぼうちしんたろう)

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コラム

相続税の計算方法と不動産の評価方法

不動産の相続

2016年9月7日 / 2018年9月11日更新

遺産の相続の際には相続税の支払い義務が発生するのですが、その税額はどのように決まるのでしょうか。

また、遺産に不動産が含まれる場合、その価値を評価する基準も存在します。今回は、土地などの価値を評価する方法について見ていきましょう。

相続される財産には、「プラスの財産」と「マイナスの財産」がある

不動産をはじめとするさまざまな財産は、その所有者が亡くなった時点で遺族などによって引き継がれることとなります。これを相続と言い、財産を引き継ぐ人を相続人、もともとの所有者を被相続人と呼びます。

このように引き継がれる財産には、現金や預貯金といったお金そのもの、小切手や株式などの有価証券、土地・建物などの不動産および借地・借地権、このほか家具や貴金属といった商品などが財産に含まれます。

これらは、相続人の利益をもたらす相続として、俗に「プラスの財産」と呼ばれます。

逆に、「マイナスの財算」と呼ばれるものもあります。これには、借金をはじめとして、住宅・自動車などのローン残高、税金や公共料金・生活費などの未払金などが含まれます。

つまり、被相続人が支払わなければならなかったものは、相続人が支払わなければならないものとして引き継がれることとなるのです。

「プラスの財産」と「マイナスの財産」はまとめて相続されるため、例えば「マイナスの財産だけは相続しません」といったことは認められません。

不動産の相続税評価額を決める、さまざまな基準

遺産において「プラスの財産」と評価される不動産ですが、その金額はさまざまな評価によって細分化されて決定することとなります。

相続される不動産に土地が含まれる場合、市街地にあって路線価が定められていれば、その金額に面積(および狭小な土地などに関する補正率)を乗じて評価額とします。

路線価が定められていない土地は、固定資産税評価額に国税局長が地域毎に定める倍率を乗じて評価額とします。

なお、建物に関しての評価額は、固定資産税評価額と同額となります。これらの評価額は、実勢価格とは異なり、路線価は売買取引金額の70~80%程度、固定資産税評価額は60~70%程度です。

なお、相続人が引き続き自宅として相続物件に暮らす場合は特例措置の対象となり、相続税評価額が大幅に減免されます。

小規模の宅地(330平方メートル)までであれば、相続税評価額は上記の金額の20%の評価となります。

例えば上記の評価額が5000万円の物件の場合、相続税の課税対象額は1000万円となり、後述する基礎控除の範囲に収まるため、相続税が発生しないことになります。

遺産総額から導きだされる、相続税額とその割合の計算方法

ここまで見てきた、「プラスの財産」から「マイナスの財産」および葬儀費用と基礎控除(課税対象とならない金額。「3000万円+600万円×法定相続人の数」)を差し引いたものが遺産総額(課税遺産総額)であり、相続税額の基準となります。
ここで、「プラスの財産が1億円、ローンの残高が2000万円、法定相続人が配偶者・子ども2人(成人1人、未成年1人)、葬儀費用が200万円」と仮定して、その遺産総額を計算します。

課税対象となる遺産総額は、「1億円-2000万円-4800万円(基礎控除額)-200万円=3000万円」となります。

遺産は法定相続人に分割され、それぞれの相続税額は受け取る遺産総額によって決まります。

上記の例で見ると、配偶者は1/2の相続の権利を持つため、1500万円を相続することとなります。1000万円を超えて3000万円以下の相続の税率は15%、さらに50万円の控除を受けることができます。つまり、配偶者の相続税は175万円となります。

子ども2人は、財産の残り1/2をさらに分割し、それぞれ750万円の相続です。1000万円以下の税率は10%なので、それぞれ75万円、配偶者分と合わせて相続にまつわる相続税の合計は325万円となります。

相続税の控除対象となる、配偶者と未成年の子どもの相続

ただし、上記の相続税の額はあくまでも計算上の基準であり、実際に支払うべき金額ではありません。

配偶者は「配偶者控除」により、法定相続分までは非課税となります。仮に法定相続分を超えても、1億6000万円までは控除の範囲内として、課税されません。

これは相続した配偶者が死去することによって、短期間に2度の相続税が発生することのないように配慮された制度です。

また、相続した配偶者が生活に困窮することがないようにする意味合いもあります。このほか、子どもが未成年(財産管理能力がない)の場合、「6万円×(20歳-相続開始時の年齢)」という未成年控除があります。

上記の金額例において、実際の相続割合が「配偶者=70%、成人した子ども1人=15%、未成年の子ども(10歳)=15%」といった場合で考えてみます。

配偶者が支払うべき相続税は325万円×70%=222万5千円ですが、税額配偶者控除内なので、非課税となります。

成人した子どもは、325万円×15%で48万7500円が相続税額です。10歳の子どもは、同上48万7500円からの控除額を差し引くため、全額控除となります。

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