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コラム

アパート経営による節税対策の注意点

相続 対策

2015年5月7日 / 2015年5月13日更新

ご自宅以外に土地を所有している方で、「アパート経営すれば相続税対策になりますよ!」という決まり文句で、ディベロッパーがお宅に営業してきたことはありませんか?

立地条件の良い土地を所有している方に対して、登記簿謄本で所有者を特定してアパート経営の打診をしているのが、アパート建築業者の営業方法です。

そして、「建築資金が足りなければ〇〇銀行の融資の人間と同行させて頂きますから、資金について心配しなくても大丈夫」とか、「常に入居率100%の家賃を保証しますから安心して下さい」といった営業文句にほだされて、数千万という借入金の負担を負ってアパートを建築してしまう方が割と多いのです。

このアパート経営に係る税法から考えられる節税メリットは、①アパートの敷地の評価額を下げることが出来る、②アパートを建てれば遺産額を下げられる、③借入金は債務として遺産額から控除できるというものです。

確かに税法では、アパートの敷地は「貸家建付地」として評価することになりますので、空き地としておくよりも評価額は下がりますし、建物を建築すれば建物の評価額は現預金を所有しているよりも3割ほど減額します。また、借入金はマイナスの財産として遺産総額を減少させることができますから、間違いではありません。

しかし、メリットしかないアパート経営などというものは存在しません。裏面に当たるデメリットというものも必ずあるはずなのですが、ディベロッパーの営業担当者はデメリットについて説明してくれましたか?

おそらく、営業マニュアルには「お客様の購入意欲を削ぐようなデメリットは口に出してはならない」というような文句が入っていて、メリットだけを殊更強調してくるはずです。

家賃の値下げや、建物の修理・保全、将来の人口推移、若い世代の定着率等、様々な考えられる要因を一つ一つ検証して、ディベロッパーが作成してきた収支計画を修正していく必要があるはずです。

  ・路線価地域にない田畑を宅地の農地転用してまでアパート用地にする必要があるのか?
  ・他に土地の有効利用の方法はないのか?
  ・土地のまま財産を保持するのが良いのか、それとも売却した方が良いのか?
  ・近隣のアパートの築年数、家賃、入居状況はどうなのか?
  ・同じ型式のアパートの経年劣化の状況はどうなのか?
  ・借入金の返済に困らないだけの資金的余裕があるのか?

このように様々なことを考慮に入れて、アパート経営に手を出してください。

アパート経営も立派な経営であり、オーナーは経営者となるわけですから、経営というものを真摯にとらえて貴方自身の経営者としての資質を磨いていくのであれば、決してアパート経営に手を出さない方が良いなどと野暮なことは言いません。

しかし、「歳をとってまでアクセク働きたくはない」とか、「不労所得が得たい」といった理由でアパート経営に手を出そうとしているならば、止めた方が賢明ではないのでしょうか。

軽い気持ちで経営に乗り出して、痛いしっぺ返しを喰らうかもしれないのは、貴方なのです。

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