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コラム

不動産投資の儲かる仕組み 入門編1

収益物件

2017年6月23日

不動産投資は儲かるか?
近ごろ、新聞や雑誌で不動産投資の特集やセミナーの広告を頻繁に見るけど、不動産投資はそんなに儲かるものなのだろうか?
そんな疑問を持っている方は多いと思います。

実際、私にもこの質問はたくさんいただきます。
その時、私がお答えするのは次の2点です。

一つは、儲かる期間と、儲からない期間があること。
もう一つは、儲かる金額と損する金額が、同じ確率であること。

ん?
となりますよね。
だって、当たり前のことですし、質問にまともに答えてないですもんね。
わかってます。
わざとはぐらかしてます。

不動産投資のセミナーはたくさん開催されていますが、誰もが儲かる話が本当にあるのなら、私なら決して人には言いません。
ましてやセミナーで、見知らぬ人に投資の極意を話すくらいなら、その極意を使って仲介などせず、自分でやりますよね。
多くのセミナーは仲介のためのお客さん集めで、不動産投資に必要な正しい知識がどれだけ得られるかは疑問です。

じゃあ、実際のところ、不動産投資は儲からないのかと言われると、そんなこともありません。
誰もができるわけではありませんが、儲かります。
で、その理由というか、理解すべきポイントがさきほどの2つ、
儲かる期間と、
儲からない期間があることと、儲かる金額と損する金額が、同じ確率であること、
なのです。



儲かる期間と儲からない期間には、二つの意味があります。
一つは世の中の景気や不動産相場のことです。
世の中の景気がいいと、賃料が上がります。また、不動産がバブルの時は不動産の価格が上がります。
景気が良くないときに買って、景気が良いときに転売すれば、転売益があり、逆に、景気が良いときに買って、景気が悪いときに転売すれば、売却損があるというわけです。ちなみに、不動産の売却により得られる利益を「キャピタルゲイン」といい、損失を「キャピタルロス」といいます。
また、不動産に関係する現金の出入り(キャッシュフローといいます。)にも波があります。
固定資産税の納期、一度にたくさんのテナントが退去して保証金を返還しないといけない場合、大規模な修繕が発生した場合など、多額のキャッシュが出ていくことがあります。このような時期は一時的にキャッシュフローが悪くなり、手持ちのキャッシュがなければ支払いのために借り入れを余儀なくされることもあり、あまり儲かっている気分にはならないでしょう。

もう一つの意味は、決算の期間です。
不動産投資は、投資と言いながらも、自らが不動産賃貸事業を経営することとなります。経営ですから、1年間の収支を出さなければなりません。これを決算といいます。
不動産を購入した始めの方は、金利払いが多く赤字になっていても、そのうち黒字化し、年々黒字が大きくなることはよくあります。これを、はじめの決算だけ見れば儲からない!となりますし、しばらく経った頃の決算だけを見れば儲かっている!となるでしょう。
つまり、同じ不動産でも、どの時期の決算を見るかで儲けの見え方が変わるのです。

次に、儲かる金額と損する金額が、同じ確率であること、ですが、これは確率論のことで、不動産投資もハイリスクであればハイリターン、ローリスクであればローリターンであるということです。
なぜ儲かる金額と損する金額が同じ確率になるかは複雑な話になりますが、確率論ではそのように仮定されます。
具体的な不動産のリスクにはいろんな種類があり、また別のコラムで詳しく書くつもりですが、ここでいうリスクとは、儲けの振れ幅のことを意味します。儲けの振れ幅というのは少し聞き慣れないかもしれませんが、儲けが大きいと損も大きくなり、儲かったときと損をした時の振れ幅が大きくなります。逆に、儲けが小さいと損も小さくなり、儲かったときと損をした時の振れ幅は小さくなります。
ちなみに、唯一、儲かりもせず損もしない、振れ幅がゼロの資産が現金です。現金は損をすることはありませんが、儲かることもありません。ただ、紛失したり盗まれたり、身内が勝手に使ったりという、別のリスクがありますが。
不動産投資では、賃料から得られる収入「インカムゲイン」と、不動産を売却したときに得られる収入「キャピタルゲイン」という2つの異なる性格を持つ収入があります。「インカムゲイン」は賃料や稼働率、運営費用の増減に影響されますが、その変動は緩やかで比較的安定しています。つまり、ローリスクローリターンです。一方、「キャピタルゲイン」は主に景気に左右され、前述したとおり景気によって利益も出れば損失も出ることがある、ハイリスクハイリターンな性格です。このように2つの異なる性格を併せ持つため、不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンといわれ、投資家からは株式や債券の代替資産として位置付けられています。
売却時に損失が出ても、インカムゲインがあればある程度損失がカバーされ、インカムゲインが良くなくても景気が良い時に売却すればキャピタルゲインが期待できる。これが不動産投資の儲かる仕組みの特徴です。

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインをうまくコントロール出来れば儲かります。
ただ、うまくコントロールするのは簡単ではありません。
詳しくは「プロ編」でお話しします。

儲かるためにはもう一つ需要な要素があります。
それは借入金です。

不動産投資と借入金の詳しい話は次のコラムで。

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