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コラム

路線価を使いこなす

不動産

2016年7月6日 / 2016年9月27日更新

路線価は売買価格の参考に

 7月1日、国税庁から平成28年の相続税路線価が発表されました(http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)。
 今回からホームページのデザインが変わり、見やすくなりました。
 路線価は相続税や贈与税を計算する時の価格で、1㎡の単価、千円単位で表示されています。「200D」と表示されているところは、1㎡の単価が200,000円です。数字の右にあるアルファベットは借地権割合で、「D」は税額計算上の借地権割合が60%という意味です。
 本来の目的では人生でそう何度も使うことはなさそうですが、市街地の道路(公道、私道に関係なく)のほとんどに路線価があり、インターネットで誰でも簡単に見ることが出来るため、税額の計算だけでなく売買価格の参考にも利用されています。路線価は相場水準の8割を目安とされており、路線価×1.25、あるいは路線価÷0.8がその土地の1月1日時点の相場水準になります。
 また、前年の路線価と比較することで、不動産価格の変動を知ることができます。
 ホームページでは平成22年分までの路線価が見れますので、過去6年間の推移がわかります。

簡単な建物価格の求め方

 路線価は土地の価格ですので、建物がある場合は建物の価格を知る必要があります。
 建物の価格は築年数や構造によって異なりますが、メモ書き程度の簡単な計算で把握することができます。
 建物は時の経過とともに劣化します。
 耐用年数で価格が0になるとすると、建物価格の年間下落率はおよそ-3.5%になります。正しくは築15年以降、築30年以降で下落率が小さくなり、また構造、用途によっても異なりますが、ここでは簡単に計算するため、-3.5%としています。詳しい内容は、「メールで問合せる」ボタンをクリックして、ご質問下さい。
 築10年の賃貸マンションで、新築した時の建築費が1㎡あたり200,000円とすると、下落率が-35%(-3.5%×10年)になりますから、建物価格は1㎡あたり130,000円(200,000円×[1-35%])という計算になります。

路線価からわかること

 ところで、なぜ現時点の不動産価格や変動を知る必要があるのでしょう?
 すぐ売るわけではないし、空室もなく順調に稼働している。計算までして建物の価格を求めてどうするの?
 確かに収益物件はキャッシュフローさえプラスであれば、土地価格や建物価格がいくらであるとか、変動率が何%であるかなんて、収支に関係がないとお考えかもしれません。
 実は、現時点の不動産価格や変動を知ることで、次の2つのことがわかります。
・現時点の不動産価格とローン残高とのバランス
・現時点の利回りとローン返済額とのバランス

割高かチェック!

 お気づきになりましたか?
 そうです、いずれも金融機関からの視点で、現時点で債務超過になっていないか、債務不履行になった場合、いくら回収できるかを把握するための分析データです。
 収益物件の価格は利回りを使って計算しますが、利回りは根拠となるデータが少なく、定期的に把握しづらいという難点があります。その点、路線価は毎年公表される価格ですので、金融機関などで画一的に利用されやすい情報といえます。
 保有する不動産が金融機関からいくらで評価されているかを知っておくと、借り換えや条件変更の際に参考になりますし、賃貸経営上の戦略を決めるのにも役立ちます。
 もちろん、これから収益物件を購入するときの目安にもなります。
 最近は割高な収益物件が多いので、路線価を参考にして慎重に検討しましょう。

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