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コラム

新築分譲マンションを購入してはいけない‼

2018年12月6日 / 2018年12月7日更新

分譲マンションを購入すると、その後どの様になるかご存知だろうか?
住宅ローンや、マンションの管理費・修繕積立金の支払い。
所有し続ける限り、押し寄せる債務の波。

しかし、それだけの債務で収まらないのが区分所有者の現実です。

分譲マンションを購入すると、自動的にマンションの管理組合員となります。
当然、マンション全体の債務や不法行為に対する損害賠償請求を受ける一員ともなります。
マンション全体の不法行為に関しては、損害保険で補えるとしても、マンションが抱える全ての債務は、区分所有者一人一人に降りかかって来ます。

さらに恐ろしいのは、管理費を貪る管理会社の暗躍です。

本来、管理会社とは区分所有者の為に、マンションを誠実に維持管理していかなければならないはずなのですが、デベロッパーから随意契約された子会社的管理会社は、管理費から遠慮なくその暴利を貪っているのです。
新築当初から保守点検と称して、あたかも必要であるかの如く、まずは必要のない保守点検で管理費を貪ります。
勿論、法定検査は必要なのですが、保守点検はあくまでも任意です。「安全の為には」とか、「一般的には」等と言葉巧みに保守点検の業者と契約させられるのです。
しかも、その保守点検業者は管理会社の息のかかった下請業者なのです。

性善説が大好きな人の良い日本人は、大手企業の看板を背負った管理会社を疑わず、言われるがままに管理費を支払い続け、結果、毎月の赤字会計状態を気が付かないうちに、管理費等の値上げに発展していくのです。

これだけ聞いても恐ろしい話なのですが、話はまだ続きます。

それは、マンションが完成し10年が経過したころにやってきます。
大規模修繕と言う長期修繕計画に則った大規模な修繕工事です。
マンションの価値を保つために必要不可欠な修繕では有りますが、その費用は数千万円単位でかかってきます。
その費用はどこから捻出するのかと言うと、今までに貯めた修繕積立金がその費用に充てられます。

「今まで貯まっているなら問題は無いじゃないか?」と言う声が聞こえてきますが、本当に大規模修繕ができるだけの数千万円が貯まっているのでしょうか?

新築分譲マンションとして販売されているその殆どが、「段階方式」と言う徴収方法を採用しています。
国土交通省から修繕積立金の徴収方法は、「均等法式」が望ましいと警鐘していますが、強制力は無く、デベロッパーにとって都合の良い「段階方式」が主流となっています。
管理費・修繕積立金の合計額を一般的なマンションの金額に設定することで、新築分譲マンションをより販売しやすくなっているのです。

管理費は、管理会社の利益になるので、めいいっぱい高く設定します。そしてその皺寄せが修繕積立金に行くのです。
新築分譲開始の時点で、修繕積立金を安く設定しても直ぐに大規模な修繕が発生しないため、修繕積立金が極端に0円でも何の問題も有りません。
むしろ、区分所有者は一緒に徴収される管理費等(管理費と修繕積立金)が安く済むと勘違いをして喜んでいる所有者もいらっしゃいます。

これの何が問題なのか?と言うと、その額ではなく、管理費等の割合に問題が有るのです。

実際に、とある総戸数50戸のマンションでは、一戸当たり管理費17,000円と修繕積立金3,000円の合計2万円の管理費等が毎月徴収されていました。
10年後の管理費会計はと言うと、駐車場代や駐輪代等の雑収入が有りながら、管理費はきっちり使われて、毎年の繰越額がほぼ0円です。
修繕積立金はと言うと、15,000,000円が貯まっていましたが、このマンションの規模からすると後5年以内に要する大規模修繕費用は、最低でも50,000,000円は必要でした。
このままだと5年後に確実に26,000,000円の不足に陥る計算になります。

ではなぜ、このような状況に陥ったのでしょうか?

誰かのせいにした所で問題は解決しないのが世の常なので、あえて誰かのせいにはしませんが、一番悪いのはデベロッパーから随意契約された子会社的管理会社です。
マンションの管理組合にそのチェック機能が有れば良かったのですが、一般人の組織である管理組合がプロの管理会社と対峙できるのは極めて稀なはずです。
マンション管理には、建物の躯体や各種設備等の建築知識、区分所有法にまつわる法律知識、会計帳簿の把握をする簿記の知識、これらの知識が無ければ具体的な話をマンション管理業務主任者と言う国家資格を持った管理会社のフロント担当者に、いいように丸め込まれてしまいます。

それらに対峙する為にできたのがマンション管理士と言う国家資格ですが、マンション管理士の資格試験は、ややこしい法律要素が多い割りに、肝心の管理会社が使う管理費等のコスト管理に付いての出題は無く、そこまでの知識となると現場を経験しているマンション管理士でなければコスト管理の見極めができないのが現実です。
組合員がせっかく探したマンション管理士にやっと辿り着いたとしても、コストの改善までしてもらえるかどうかは定かでは有りません。
また、できの良いマンション管理士を見つけたとしても、マンションの区分所有者の中には管理会社と結託して甘い汁を一緒に吸っている輩もいれば、マンション管理士の資格が浸透していないせいか、管理会社以下に扱われ、胡散臭い人間扱いしてくる区分所有者もいらっしゃるので、マンション管理士等の専門家を管理組合に入れる事に反対する区分所有者がいらっしゃるのが現実です。現に私も何度かそう言う目に遭遇いたしましたが、穿った見方をして、ぜひ真実を見極めて欲しいものです。
マンション管理士 佐藤弘和

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