マンション管理適正化でのアンケート調査結果①の２

　前回に引き続き、「①外部専門家の役員としての活用」です。

　４）外部専門家の役員就任の事例分析（１１事例）
≪マンションの状況≫
　　　　・いわゆる管理不全に近い課題を抱えたマンションが中心である。
　　　　・概ね、築３５年、総戸数４０戸程度の中小規模、不在住戸（賃貸化、空き家化）の割合が
　　　　　約３５％、 ６０歳以上区分所有者が約４５％程度であった。
　　　　・所在地は、東京都が９件、岩手県が１件、沖縄県が１件であった。　　
　　　≪管理方式と役職≫
　　　　・理事・監事外部専門家型では、「理事長＝管理者」就任が２件、「監事」就任が２件、
　　　　　「その他理事」就任が２件であった。
　　　　・外部専門家理事会監督型では、「管理者」就任が１件であった。
　　　　・外部専門家総会監督型（理事会なし）では、「管理者」就任が４件であった。
　　　　・複合用途型、投資用等のマンションにおいて、管理業者が「管理者」「理事」に就任する
　　　　　ケースが見られた。
　　　≪外部専門家候補者との接点≫
　　　　・個別の課題の支援や顧問等として支援していた専門家を選定した例が４件であった。
　　　　・自治体等の相談会や相談窓口等を契機とした例が５件であった。
　　　　・専門家団体を通じて接点を持った例が１件であった。
　　　　・管理組合又は区分所有者による独自収集による例もあった。
　　　≪外部専門家の選任手続≫
　　　　・正式な総会決議の前に、区分所有者アンケート、管理方式変更を検討する旨の総会決議、
　　　　　数回にわたる理事会や検討会を経ている。
　　　　・役員就任の決議を行う総会において、関連する管理規約改正、細則、契約書、報酬に伴う
　　　　　予算等についてもあわせて決議した例が見られた。
　　　　・ほとんどのケースで、正式な就任前から、規約改正案や契約書等の作成について、
　　　　　候補者が支援していた。
　　　≪管理会社への委託≫
　　　　・管理事務を管理会社に全面委託している例が５件であった。
　　　　・会計業務等の一部だけ委託している例が３件で、自主管理が２件見られた。
　　　≪監視体制≫
　　　　・マンション管理士については、個人との契約であるため、派遣元の内部監査等を行っている例は
　　　　　なかったが、公認会計士等の外部機関による監査を細則に規定する例があった。
　　　　・管理組合内部の監視体制として、区分所有者が監事に就任する例、理事会報告を随時行う例、
　　　　　廃止した理事会の代わりに数名の監査役を置く例が見られた。
　　　　・管理会社が管理者に就任する際には、区分所有者が監事として監査を行う例や、マンション
　　　　　管理士を監査人に就任させる例、重要事項を理事会及び総会に上程する例があった。
　　　≪権限の制限等≫
　　　　・総会の議決を委任する場合は、外部専門家以外の者に委任することとした例があった。
　　　　・区分所有者側からの解任はいつでも可、外部専門家からの辞任は３ヶ月前までに通知する例
　　　　　があった。
　　　≪利益相反の防止≫
　　　　・発注業務等に関連して行われる利益相反行為について、細則を定めている例があった。
　　　　・管理会社では、管理者に就任した組合から修繕工事の元請けを引き受けないこととしている例
　　　　　があった。
　　　　・ＮＰＯの取組で、マージン収受禁止の誓約書を提出する例があり、専門家団体の中には、
　　　　　倫理規定で利益供与の拒否や報酬の明示、成功報酬業務の善管注意義務等を定める例も
　　　　　あった。

　その他、≪金銭の保全≫、≪保険・保障制度≫、≪具体的な業務内容≫がありましたが、割愛させていただきます。次回は、「②発注の適正化に係る実態・意向の把握」です。

★マンション管理適正化でのアンケート調査結果概要
　　http://mbp-japan.com/osaka/mankan-ju/column/30504/
★マンション管理適正化でのアンケート調査結果①
　　http://mbp-japan.com/osaka/mankan-ju/column/30508/
★マンション管理適正化でのアンケート調査結果②
　　http://mbp-japan.com/osaka/mankan-ju/column/30530/
★マンション管理適正化でのアンケート調査結果③
　　http://mbp-japan.com/osaka/mankan-ju/column/30541/