マンションのリフォームに関する細則について

　昨年の春、マンション標準管理規約が大幅に改正されましたが、専有部分や専用使用部分の修繕等に関する規定（第１７条、第２１条、第２２条）もその一つです。増加する高経年マンションの住宅性能向上等のためのリフォームを推進するために、各区分所有者が専有部分のリフォームを実施する際の、理事会承認・事前届出の手続、その対象となる工事の範囲等が、今回の改正である程度明確化されました。
　専有部分を修繕する場合には、旧マンション標準管理規約では全てにおいて申請する必要があり、承認を得なければなりませんでしたが、今回の改正で、建物全体や他住戸に長期的に負の影響を及ぼす可能性のある修繕等については理事会の承認を必要とし、軽微な修繕等で、管理組合が事前に把握しておく必要があるもの（工事業者の出入りや騒音・振動が発生する工事）については、事前に届出ければ良いと規定されています。理事会の承認が必要な工事内容については、マンション標準管理規約コメントの別添資料に解説されています。しかし、これはあくまでも参考資料であり、各マンションの建物・設備の状況は様々なため、理事会で判断しかねる工事内容の場合には、やはり建築に詳しい１級建築士等の専門家の意見を聴くことが望ましいと国土交通省は述べています。ただし、専門家の補助には費用が発生しますので、理　事会である程度は判断できるような独自の細則やマニュアルを作成しておくことが良いと思われます。
　大抵のマンションでは、マンション標準管理規約の第１７条、第２１条、第２２条のように、専有部分や専用使用部分の修繕等に関する事項が規定されており、工事のやり方、工事をする前の申請・許可、工事に使う材用の指定などは細則で定められていますが、大まかな内容だけのマンションが多いように思います。工事の際の注意事項や申請及び承認に関する事項の記述がほとんどで、工事の実施可否等についての項目は、フローリングの最低遮音等級が記載されているだけで、その他の禁止事項として、「建築基準法、消防法等の関係法規に適合しない工事」、「「主要構造部に影響を及ぼす工事」、「共用部分の機能及び外観を損なう工事」などがあるだけです。工事の細かい部分での実施可否等が規定されていません。また規定されていても、細則内容が理にかなっていない場合があると指摘するリフォーム業者も多いです。たとえば浴室の改装の全面禁止、水廻りの位置の移動禁止(実際に工事が不可能な場合もある)、配管の交換の禁止などを、理由も無く決めてしまっているマンションがあるということです。
　ある大手マンションリフォーム会社の方から、次のようなアドバイスがありました。「若い世代の方が中古マンションを購入する際に、あり程度思い通りのリフォームができるかどうかが、今大きなポイントとなってきている。理にかなっている工事でも規約・細則によって制限してしまうと、時代に取り残された間取りや内装しかできなくなってしまい、それによりマンション自体の資産価値を落としてしまうことになるので、可能な工事内容の範囲をできる限り広げるようにした方が良い。」と。
　新築マンションが相変わらず分譲されていますが、これを裏返して言うと、中古マンションが増え続けているということです。勿論、今後建替えするマンションも増えてきますが、その数はまだまだ少なく、中古マンションが増え続けることに間違いはありません。ですから、マンションのリフォーム需要も今後飛躍的に増え続ける可能性があります。
　５月３日から７日までの５日間、阪急百貨店うめだ本店にて、「住まいの大リフォーム博」が今年も開催されています。住友不動産が主催しているイベントで、今年は全国５７カ所で開催されています。その初日に行ってみたのですが、大勢の方が入場されていて、住友不動産の営業担当者と真剣にリフォームについて話をされていました。
　今後、マンションでのリフォーム需要が増加することを考えますと、先程の大手マンションリフォーム会社の方のアドバイスのように、資産価値の維持向上のために可能な工事内容の範囲をできる限り広げるように、専有部分や専用使用部分の修繕等に関する細則を、専門家の助言・援助のもとに見直し作成しておくことが大事だと思われます。