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コラム

マンション大規模修繕工事 コンサルはどこまで必要?2

マンション・ビル大規模修繕

2013年12月27日 / 2013年12月28日更新

引き続き自宅マンションの大規模修繕工事の経緯についてコラムします。

設計・施工での業者選定は建物調査報告書、竣工図、見積要項、現説書を数社に渡して提案を含めた競争見積もりをすることになりました。現場説明は管理組合の修繕委員が主体的に行い住宅管理会社にサポートしてもらいました。
私を含めた修繕委員はすべてボランティアで修繕工事に関する調整を行いますので、時間的な事もあり、見積要項作成や見積徴収業務は住宅管理会社に必要最小限お願いしました。
見積要項書や提出見積・提案はすべて私がチェックしました。小規模なマンションなのでチェックにそれほど時間はかからないだろうと思っていましたが、設計・施工の前提のため各社内容にばらつきがあり、比較検討に結構時間がかかりました。

修繕工事の見積・提案は住宅管理会社推薦2社と私の推薦2社で行いました。
検討・査定の結果、2社とネゴ調整を行い再見積もりをお願いしましたが、最終段階で1社が着工が半年先になると言いだしたので、その会社は失格となりました。最終的には私の推薦した建築会社とコストの調整を行い決定しました。

工事が始まると月に2~3回施工者と修繕委員会の定例打合せをおこない、検査も必要に応じて行いました。工事が始まってからはトラブルもなく無事に完了することができました。
今回の大規模修繕工事の企画段階から工事完了までを通して私はコンサルが必要だと感じたことはありませんでした。逆に施工者と直接やり取りができ意思疎通も十分できたと思います。

管理組合が中心となったことでこの一年は日曜日の午前中の会議が頻繁にあり、理事長はじめ修繕委員の方は休みの日に大変だったと察します。しかし、自分のマンションの建築に関する意識が高まり今後の維持管理にも良い効果が生まれると感じています。
コスト面では言うまでもなくコンサル費用を必要最小限に抑え、複数の建設会社の競争見積・提案提出で大きなメリットがあったと思います。

但し今回は小規模なマンションで、15年目の大規模修繕のため改修・補修箇所が比較的小さかったことも有利に働きました。今回の経験がお役に立てば幸いです。
なお、今回のケースはあくまで20数戸と小規模でしたが、大規模なマンションの大規模修繕の場合は調整事項・検討事項が多いので、コンサルが必要になる可能性が高いと思います。


建築家
池上 明
エーアイ アーキテクト スタジオ
info@aia-st.com
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