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吉富達宣

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吉富達宣(よしとみたつのり) / 不動産投資アドバイザー

ビクトリー企画

コラム

不動産の正しい活かし方、残念な使いたってあるの?

2020年2月14日

テーマ:不動産有効活用

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 相続税賃貸管理収益不動産

幸せ不動産ライフのお手伝い
幸せ不動産ライフのお手伝い

今日の投稿は、人生いろいろ~♪♪

と歌にもあるように、不動産いろいろ~♪♪ありまして、

それを活用しようとする場合、選択肢もいろいろ~♪あります。

例えば土地ですが、物件が100あれば、100通りの顔があります。

もちろん人の顔にも千差万別の違いがありますが、似た感じの人もいるように、物件にも似ている物件もあります。
それによって選択肢も絞られてきます。

そうは言ってもやはり別物ですから、オーナー様のいろいろな思いや状況やタイミングによって扱いも全く違ってきます。
また、優良資産なのか不良資産なのか不動産の活かし方、などいろいろあります。

そこでタイトルの、「不動産の正しい活かし方と残念な扱い方」とがあるのも事実です。

例えば「相続対策になりますよ、」と銀行やサブリース会社、建築屋、不動産屋などからアパート建築を持ち掛けられて
、相手の言うがままに、将来にわたる事業計画もそこそこに安易に進めると、やはり、危険と言わざるを得ません。

アパートオーナーになることは、ひとつの事業をするのと同じですので、なによりその自覚が必要です。

事前の調査は、環境調査(生活に対する)、市場調査(ニーズの有無)、人口動態調査(ここ10年で増えているのか、減っているのかと、その増減ペース)、

人口構成調査(割合の多い年齢層や家族構成、平均所得、職業)など、多岐にわたります。

間取りひとつ決めるのも、地域や周辺人口の年齢層や世帯別の家族構成、平均年収などによって、間取りのニーズが変わりますので、慎重に決めなければいけません。

ターゲットを間違えて、ミスマッチとなると建築した後では、取り返しのつかないことになります。

もっとも、これをやるには難しすぎて、プロに任せるしかないとお考えになるのもわかりますが、

今は、一般の方でも市町村のホームページなどインターネットで大枠ですが簡単に調べることができます。

それだけでも、業者のことをうのみにしないで自分で考察し分析することはできると思います。

また、休日に周辺を歩きながら空気を読むと言いますか、何かを感じることはできると思います。

それと最も大事なことである収支計画も、それこそ事細かにしなければなりません、

まず収入ですが、特に想定家賃と稼働率で収支に大きく影響します。

本当にその家賃で満室になるのか?その期間はどれくらいかかるのか、年間を通しての稼働率は?


あと借入金(元利)支払い、固定資産税、都市計画税、所得税、運営費(電気水道ガス、保守管理費、不動産管理費など)、

将来の大規模修繕費などの支出想定に甘さがないか、築10年20年30年後の収支計算が甘くないか、節税対策は出来ているか、

出口戦略はあるのか、あるとすれば何年後にいくらで売却しインカムゲイン(保有時の利益)とキャピタルゲイン(売却益)と併せての利益(想定利回り)=トータル利益の現実的な計算をしているのか。

などなど、上げれば多岐にわたります。

安易に相続税対策になるからといっても、建築直後に相続があれば最大に節税になりますが、建物はどんどん減価償却されていきますので、

築年数が経過するほど節税効果は減少します。それを業者はあまり言いません。

あと、完成後の管理会社選びも重要です。また、管理会社に任せっきりにするべきではないでしょう。

事業パートナーとして、互いに尊重しあいながら共に繁栄することが大事なことではないでしょうか。

不動産は千差万別ですので、本当にこの不動産に合った活かし方で、将来にわたってどてだけ安定した利益が生まれるかが、重要です。

しかし、我が利益だけにフォーカスし過ぎると、思わぬ落とし穴があることもあります。

生意気な意見ですが、自分の利益はもちろんのこと、実際に住んでくれる人のこと、周辺の方たちのことなど、

他者のためにも不動産を生かすすこととこそ、自他共に本当の「幸せ不動産ライフ」が、あるのではないでしょうか。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。何かのご参考になれば幸いです。

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