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吉富達宣

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コラム

住宅を売った場合、特例で、税金0にすることも⁈

不動産売買の税金

2017年12月11日 / 2017年12月12日更新

居住用財産の3000万円特別控除

特定の不動産を売った場合の軽減の特例措置


売った土地建物が、自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等のために土地を売った場合など、特定の場合については、一般の譲渡に比べて、税金が軽減される特例があります。

主な例としては、次のものがあります。

〇居住用財産を売った場合の特例
 ・居住用財産を譲渡した場合の、3,000万円特別控除
 ・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の、軽減税率の特例
 ・特定の居住用財産の、買換えの特例
 ・居住用財産の買換えに係る、譲渡損失の繰り越し控除等の特例
 ・居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等の特例

〇優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の、軽減税率の特例

〇特定事業用資産の、買換えの特例

〇平成21年、22年中に土地を取得した場合の課税の特例

〇特定住宅造成事業等のために、土地を譲渡した場合の1,500万円の特別控除

〇中高層耐火建築物の建設のための買換えの特例

以上が、主な税金が安くなる特例措置です。

居住用財産を売った場合の特例


今回は、自分が住んでいる家を売った場合の軽減措置についてです。

居住用財産を売った場合には、通常、譲渡益(売買で、差引黒字になったもの)が生じたときは、3,000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて、税金の軽減を受け、譲渡損(赤字)が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰り越し控除の特例の適用を受けることができます。

※対象は、以下の通りです。

(1)居住用財産とは
  居住用とし使っている、家屋とその土地です。

(2)特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
 
 ①現に居住している家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
 
 ②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や、その家屋とともに譲渡する敷地の譲渡する場合も、特例の対象になります。(この期間にその家屋を貸せていても、商売に使っていても適用になります。)
 
 ③災害などにより、居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年後の年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
 
 ④転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日まで
に譲渡すれば、特例の対象になります。
(※取り壊し後にその敷地を貸せたり、事業のために使うと、特例は受けられませんので、ご注意ください。) 

(3)特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません、(適用外)
 ①配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
 ②本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社

(4)特例の適用は3年に1度だけ
 居住用財産の特例は、3年に1度だけしか適用を受けられません。
  (注)譲渡の日:原則として引き渡した日ですが、契約した日とすることができます。 

以上のように、居住用財産を売って、(黒字)がでる場合の特例には、3種類ありますが、このうちどの特例を適用すべきか迷うところですね。

これらの特例をよく検討して、最も適した特例を利用して頂きたいものです。

以下に、各特例の適用要件と、計算方法について説明します。

譲渡益(黒字)がでた場合


【3,000万円特別控除】

居住用財産を譲渡した場合に、所有している年数に関係なく、受けられます。
また、相続等によって取得した、空き家等(被相続人の居住用)を売った場合も一定の要件を満たせば、適用を受けることができます。

但し、収用等の特別控除、または買換えの特例など、他の特例の適用を受ける場合や、この特例を受けるためのみの目的で、入居したと認められる場合には適用されません。

今回はここまで、次回は【相続によって取得した、居住用の空き家を、譲渡した場合の特別控除の特例】について、投稿したいと思います。

☆最後まで、読んでいただきありがとうございました。
(^^♪

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