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吉富達宣

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吉富達宣(よしとみたつのり)

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コラム

投資判断に重要なDCF法とは

収益物件の投資

2017年12月1日 / 2017年12月11日更新

投資シミュレーションの重要性続き
投資シミュレーションの重要性の続きです。(^^♪

さて、投資シミュレーションにキャッシュフローの計算や、投資判断(売るときも含めて)に欠かせない収益還元価格査定のDCF法などがあります。

投資判断に重要なDCF法とは

DCF法とは、簡単に言うと未来の総純収益と売却益の合計予想から、割引率を使って現在の価値をだし、その投資が適切かどうかの判断の指標とします。

つまり、不動産投資は長期にわたることがほとんどなので、10年20年投資して、実際設けるのか損するのか、が重要です。

例えば、今の1000万円と10年後の1000万円では、価値が違うので、未来の予想価格を今の価値に直すといくらになるのか、を割り引いて計算する必要があります、その計算により売買価格が高いのか安いのか、を判断するということです。

何となく立地がいいからとか、築浅だから、とか、満室時の表面利回りがいいからとかで、
勘と度胸で、「清水の舞台から飛び降りる」的な投資をする方も結構多いんではないでしょうか!

当社は、様々な調査から、よりリアルなシミュレーションを行い、適切な投資判断や売却判断ができる指標を提示します。

もちろん現実に的確かつスピーディーな判断を可能にするのは、ご本人が日頃から様々な投資指標となるデータを分析、市場調査を事前にしていて、このような物件が出たらすぐに買える体制をととのえておくのも必要です。

クライアントのために100%動く不動産コンサルの重要性

しかし、そんなこと言ってもなかなか出来ることではないと思います。だからこそ自社や取引会社への利益誘導ではない、信頼のおける不動産コンサルが必要になると思います。

信頼のおけるとは、100%依頼者のために考えに考え抜いて働く不動産コンサルということです。それで初めて、この投資は買いかどうか、将来売却の出口戦略を立てた的確な投資判断が出来ます。

もちろん最後に決めるのは、依頼者様ご自身です。しかし、様々な情報を分析したうえで確かなアドバイスをする専門家のパートナーが必要なのも、事実なのです。

私のコンサルでは、依頼者様と一緒になって様々な想定で最適な売り時、買い時、売値、買値を探ります。

批判ではありませんが一部の銀行と手を組んだ、不動産会社、建築会社、サブリース会社が自社の売り上げを上げるための、数字を操作したその業者に都合のいいシミュレーションではありません、
 
あくまでも依頼者様の側に100%立って、現実的な数字に基づき、公正な判断材料をだす。これがモットーです。

その得られた結果で、税理士、司法書士、設計士、家屋調査士などの専門家の皆様とチームを組み、依頼者様のご希望を最大限に実現するお手伝いをいたします。

もちろん銀行の選択や、工事などを依頼する各種業者は、相見積もりをとり一番好条件のほうを選びます。

そこからマージンを取ることは、公認不動産コンサルティングマスターにとって致命傷になりますので、絶対にしません。
 
なぜなら依頼者様の負担する価格に必ず上乗せされ、本当に適切な提案かできないからです。

売却の場合は、不動産業界の悪弊である情報の囲い込みはせず、あくまでも依頼者様にとっての一番の好条件を目指します。

もちろん依頼者様のご希望により、非公開で高値をつける方法もあります。

価格のピークアウトを迎えたといわれ、人口減少の縮小社会、ますます混迷な時代と言われる今日、依頼者に寄り添う、このような不動産コンサルは、ますます必要になってくると思います。

これを実際にやっている方は、私が尊敬する不動産コンサルの方々を除いて、沖縄ではまだまだ少ないと思います。

そのようなプロフェッショナルなコンサルタントが目指しています。また沖縄にどんどん増えてい欲しいですね(^_-)-☆

この記事を書いたプロ

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