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足立信一

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足立信一(あだちしんいち) / 宅地建物取引士

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コラム

登記の仕方で税負担が変わる!?得する二世帯住宅と損する二世帯住宅

2018年7月18日

テーマ:二世帯住宅で快適生活をおくる

コラムカテゴリ:住宅・建物

今回は、二世帯住宅の登記の仕方、それによって変わる税金についてもお話ししましょう。

二世帯住宅の登記

二世帯住宅に限らず不動産を取得した場合にはその所有権を明らかにするために「不動産登記」を行います。二世帯住宅も同じく不動産登記を行いますが、次の3つの登記があります。

①単独登記…親世帯、子世帯のどちらか一人の名義で登記する方法です。
②共有登記…複数の名義(親と子)で登記するもの。
③区分登記…二世帯住宅を2戸の住宅として、それぞれの所有権を登記するもの。

どの登記を選ぶかは各ご家庭の判断によりますが、ここではまず相続税の観点からお話ししてみましょう。
そのためには「小規模宅地等の特例」についてお話しする必要があります。

「小規模宅地等の特例」について

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族(同一生計親族)の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合、その宅地の評価額を80%減額してもらえるものです。

ここでは二世帯住宅で一緒に住んでいた親が亡くなり、子がその宅地を相続する場合をイメージして下さい。小規模宅地等の特例の適用を受けた場合、どのようなメリットがあるかを具体的な計算式で見てみましょう。

小規模宅地等の特例は、居住用宅地については330㎡を上限としています。
計算では宅地面積を上限内の300㎡、土地の評価額を5000万円とします。すると、

土地評価額5000万円×80%減額=4000万円(特例による減額分)
土地評価額5000万円-特例による減額分4000万円=1000万円

この1000万円にのみ相続税が課税されることになります。

ただ、ここで問題になるのが二世帯住宅の登記です。
「①単独登記」、「②共有登記」はいいのですが、「③区分登記」になっていると、この「小規模宅地等の特例」を受けることができないのです。
この点を考えると二世帯住宅の登記で「③区分登記」は避けたほうが良いということになります。

固定資産税などを考えると

しかし、不動産には固定資産税や都市計画税が掛かりますね。そして、この点から見ると「③区分登記」にもメリットがあることが分かります。

「②共有登記」の場合、二世帯住宅は1戸と見なされますが、「③区分登記」の場合は2戸と見なされます。
そのため「③区分登記」で登記にすると、各戸の床面積が200㎡未満の場合、それぞれで課税標準額が1/6に軽減されます。しかも新築住宅であれば、各戸の床面積120㎡分の固定資産税が1/2となる軽減措置も受けられます。

また、不動産取得税についても軽減措置があり、併せて考えると「③区分登記」のメリットは小さくはありません。

二世帯住宅で注意したい点

二世帯住宅では、親の土地に二世代が住む一つの家を建てるケースが多く見られます。
この場合、土地の名義は親のままにし、家を共有名義にするのが一般的です。家の名義は出資比率に応じて行うのが基本なのです。

たとえば、家の建築費用を親と子が半分ずつ負担したとしましょう。にもかかわらず、家の名義を子にした場合、親が支出した分が贈与とみなされ贈与税が課せられる可能性があります。
もし親の土地に、親が建築資金を全額出して家を建てた場合には、親の名義で登記することになります。「①単独登記」です。

ところで、これまでお話した範囲では二世帯住宅の登記に関しては「②共有登記」が無難なように考えられます。しかし、二世帯住宅の相続では気をつけたいところがあります。

それは相続時のトラブルです。二世帯住宅に親と一緒に住んでいた方は、相続に関しては自分が優先的に考えられるべきとおもわれるでしょう。しかし、兄弟姉妹がいればみな法定相続人ですから、そこでトラブルが起こる可能性もあるわけです。

親世代としては、二世帯住宅で一緒に暮らす子とだけではなく、相続についてほかの兄弟姉妹を交えて話し合いをしておく必要があるでしょう。

今回は二世帯住宅の登記について主に税金面のメリットを中心にお話しましたが、しかし、二世帯住宅の本当の良さはもちろん税金とは別のところにあります。

私たち沖拓建設は戸建注文住宅を中心に、土地やマンション販売も手がけ、これまで3200戸を超える住宅をご提供してきました。その中で二世帯住宅も数多く手がけています。

その際、私たちがとくに考えるのはご家族の構成や予算、そして、ご家族のご希望をお聴きしながら、二世代が幸せに暮らせる家をご提供する、ということです。そして、そうしたことをベースに登記方法、税金面のメリット等をお話しています。

私たち沖拓建設の住販部はFacebookで「家の事ならイエレンジャー」と称し、ホワイト、ブラック、レッド、ゼブラ、パープル5名がポーズを決めています。売地情報も随時更新していますので、ぜひご覧下さい。二世帯住宅についてもお気軽にご相談頂きたいとおもいます。

この記事を書いたプロ

足立信一

マイホーム取得をアドバイスする家造りのプロ

足立信一(株式会社 沖拓建設)

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