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コラム

注文住宅を建てるときの流れ!住宅ローンの上手な組み方!

土地を購入し家を建てる際、住宅ローンはどうすればいいのでしょう。融資の種類や金利タイプなどについて紹介します。

土地を購入し家を建てる場合の住宅ローン

住宅ローンは基本的に自身が居住するための土地と建物を対象としています。金融機関は、土地と建物を合わせて総額いくらかかるか、そして、その返済はどうなるかを計算して、ローンの審査をします。

中古住宅や新築建売住宅の場合は、土地と建物がセットになっているのでいいですが、注文住宅の場合はそうではありません。まず土地を購入し、それから家の建築が始まります。土地の購入にも、家の建築にも資金が必要なのに、実は家が完成していないと住宅ローンの融資が下りないのです。

この場合、まず、2つの方法が考えられます。

一つは「土地先行融資」です。家を建てることを前提に土地代金を先に融資してもらう方法です。そして、家が完成したら、建物分の融資金額を追加してもらいます。

もう一つは「つなぎ融資」です。文字通り、住宅ローンの借入金がおりるまでの「つなぎ」、一時的な借り入れです。ただ、一般的につなぎ融資の金利は高めであり、融資の期間は通常1年未満となっています。

また、ネット住宅ローンには、土地購入時に、土地と建物代金を合計額の一括融資を行うものもあります。

たとえば、土地代2000万円、建物の見積り金額を2000万円とすると、土地購入時に4000万円の抵当権を設定します。住宅ローンの前倒しに近いですが、親子リレーによる返済は不可など、いくつかの条件がついている場合があります。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンには3つの金利タイプがあります。

(1)全期間固定金利型
契約時に設定された金利・返済額ともローンを完済するまで固定されるタイプです。金利の動向に影響を受けなくてすみ、返済計画を設計しやすいプランです。ただ、金利は他のタイプに比べやや高めになります。

(2)変動金利型
金利の変動に合わせ半年ごとに金利を設定し直すタイプです。金利の変動に伴って総返済額が変わる可能性があります。
ただ、金利は半年ごとに変わりますが、返済額の見直しは5年ごと、しかも返済額は最大1.25倍までしか変動しないルールがあります。

(3)固定金利期間選択型
2年、3年、5年、10年、15年、20年など、一定期間の金利を固定し、その後、改めて変動金利か固定金利かを選ぶタイプです。固定金利期間終了後、何もしなければ変動金利になります。

今後金利が上昇するとした場合、金利変動型ではなく全期間固定金利型を選択したほうが良いということになりますが、反対に、今後金利が下降するとした場合は、全期間固定金利型ではなく金利変動型を選択するほうが良いことになります。

しかし、低金利時代が続いていますが、金利の変動は予測しがたいものです。固定金利と変動金利のどちらが「良いか」という議論は専門家の間でも結論は出ていません。

大切なことは、それぞれの金利タイプにあるメリット、デメリットを良く考え、ご自身のライフプランと兼ね合わせて考え、判断することです。

無理のない住宅ローン

住宅ローン契約に際しては、「無理のない範囲」ということを十分考える必要があります。

たとえば現在の貯金をそっくり住宅資金に当てるのはおすすめできません。新しい住まいへの引越し費用も発生しますし、現在は夫婦共働きで余裕を持って返済できるとしても、お子さんの誕生を期に奥様が退職し収入が減るということも考えられます。

病気になって働けなくなる、ということも考えられないことではありません。やはり貯金は万一のために残しておくべきでしょう。

参考までに、一般的な目安になる数字を上げましょう。

賃貸物件を借りる際によく上げられる数字ですが「家賃が年収の25%を超えると家計を圧迫する。家賃は年収の20%以内に」というものがあります。これは住宅ローンにも適用できる数字です。

また、「住宅ローン借入額は、返済期間が35年で金利が1.2%固定の場合、毎月の返済額の340倍が目安」と言われています。この目安で計算すると、毎月10万円の返済が可能な場合、3400万円程度が住宅ローンの無理のない借入額となります。返済期間を縮めると目安の倍数も低くなってきます。

ところで住宅金融支援機構の「民間住宅ローンの貸出動向調査」という資料を見てみると、全体の半数近くが25年以内でローンを組んでいることが分かります。

また、平均返済期間は「10年以下」が37.3%と最も多く、「15年以下」が33.3%。これを合わせると15年以内に完済している人が70%以上になります。

繰上げ返済などによって返済期間を短くしていることが分かりますが、その背景には「公的年金にはあまり頼れない」「老後に家賃の心配をしないですむようにしたい」という気持ちがある、という指摘もあります。

住宅ローンを考える際は、無理のない範囲でローンを組むこと、ご自身の老後ということも考える周到さが必要です。

ここまでは全国一般的なお話ですが、沖縄の場合、若しくは当社でのこれまでの実例を踏まえ、私たちがお奨めしているのは世帯年収の約三分の一を上限の目安に家賃や支払い等に回し、それ以外で普段の生活やたまの贅沢や家族旅行等ができるライフスタイルです。

そのうえで、住宅ローンの組み方は出来る限り最低金利・最長期間で借入をし、10年間住宅ローン控除等の恩恵をたっぷり受けながら、蓄えた貯金を10年後に繰り上げ返済して期間の短縮や毎回の支払いを減らすことをお勧めしてます。

因みに繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型がありますが、前者の方が利息の軽減効果が大きいです。

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