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コラム

注文住宅を建てるときの流れ!土地の購入と契約をしよう!

土地を購入するには「契約」を結ぶわけですが、その前に「重要事項説明」を受けます。今回はこの「重要事項説明」を中心にお話ししましょう。

重要事項説明とは

土地を買うのが初めての方でもマンションやアパートなどを借りる際、不動産屋さんから「重要事項説明」を受けた方は多いでしょう。もちろん土地についても重要項目説明があります。これは宅地建物取引業法に定められているのです。

重要項目説明は、専門用語が多く「聞くのは面倒」という気持ちになるかもしれませんが、実に大切です。その主な項目は次のようになります。

① 取引の態様(たいよう)
「態様(たいよう)」という言葉自体が耳慣れない言葉ですが、要は不動産会社が売り主なのか、売り主の代理なのか、仲介なのかを明確にするということです。

② 物件の基本的な確認
物件の所在地や面積などを特定します。そして大切なのが、所有権に影響する権利についての説明です。とくに購入予定地の土地に何らかの権利が設定されている場合、購入時には解消されるかなどきちんと確認しましょう。

③ 法令上の制限
家を建てるには都市計画法・建築基準法に基づいた規則を遵守しなければなりません。ここでの説明で購入予定の土地に希望通りの家を建てることができるかどうかがはっきりするわけですから、きちんと確認しましょう。

④ インフラの整備状況
飲用水・電気・ガスなどライフラインの整備状況についての説明です。生活に欠かせないものですからしっかりと確認しましょう。
また、道路の幅、購入予定の土地が私道に接しているかいないかの説明も重要です。

⑤ 契約条件について
手付金などについての説明があります。
また、契約解除について、どのような場合に契約を解除できるのか、契約を解除した場合、どのような対応になるかなどの説明を受けます。
さらに契約に違約金に関する定めなどの説明もありますからしっかり確認しましょう。

⑥ その他の事項
不動産会社が住宅ローンなどを斡旋した場合、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっています。きちんと聞いて、確認する必要があることは言うまでもありません。

契約書と重要事項説明の違いについて

重要項目説明を受け納得できたなら重要項目説明書に署名・捺印することになります。
しかし、重要項目説明書への署名・捺印は「重要事項説明を受けた」という証拠となるだけで契約とは関係がありません。この点は間違えないようにして下さい。

重要項目説明は、不動産屋さんが「あなたが購入されようとしている土地は、こういう土地です。そこを理解なさいましたか。そして、十分ご理解されたうえで、購入なさるのですね」と言っているだけなのです。それに対し、あなたが「はい」と答えた場合のみ、契約手続きに進むことになります。

「なーんだ、そんなこと」とお考えにならないように。
大切なのは、重要項目説明でよく分からないこと、納得がいかない点があれば、再度説明を求める権利があなたにはあるということです。

法律では契約前に重要事項説明をするよう義務づけています。これは何を意味するかと言うと、説明内容が十分には分からない、あるいは、納得できないという場合、買主には契約しない自由があるということです。その場合、なんのペナルティーも発生しません。しかし、契約後は、そうはいきません。重要項目説明は実に大事なものなのです。

土地購入で家を建てる場合に必要な費用と支払時期

さて、重要項目説明に十分納得がいき、契約書に署名・捺印すると契約締結ということになります。そして、支払うべき費用を支払うことになります。
土地を購入して家を建てる場合、必要となる資金は「土地代(地盤改良費含む)+家の建築費+諸費用」になります。

このうち土地代については契約時に手付金を支払うことになります。手付金は土地代金の10%ほどが目安です。また、不動産屋さんに仲介手数料として「土地代の3%+6万円+消費税=仲介手数料」の半額を支払うのが一般的です。
その後、約3ヶ月後に仲介手数料の残金、土地代の残金を支払って建物の着工となります。

家の建築については、施工会社と建築請負契約を結んだ際に契約金の10%を、着工時に着工金として30%、上棟時に中間金として30%、そして、完成・引渡し時に残金を支払うことになります。

住宅ローンを利用する場合、契約したローンのお金がおりるのは原則建物の完成・引き渡しのときになりますから、その間の資金計画が重要になります。自己資金でまかなえない場合、一時的に借りる「つなぎ融資」を利用する場合もあるでしょう。

ただ、金融機関によっては、購入する土地と住宅のプランが決まっていれば、まず土地分を融資、建物が完成した時点で建物分の融資をしてもらえるところもあるようです。
また、施工会社が提携している金融機関には、着工金や中間金も引き渡し前に融資するケースもあります。契約前に資金計画をしっかり立てておきましょう。

そこで当社だけのシステムですが、自社物件であれば、お客様の借り入れの裏付けさえあれば、最低5%の約100万円から200万円程度あれば土地代から建物代まで全てお客様に代わり立替えることができるので安心です。よって毎月の支払いは新居に入居してからなので、今の家賃と支払いが重複する事もありません。

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