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宮本裕文

不動産コンサルタントのプロ

宮本裕文(みやもとひろふみ)

有限会社富商不動産販売

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宮本裕文プロのコラム一覧:私の不動産コンサルタントに対する想い。

 経過年数を超えた設備等の扱いは? ●「原状回復ガイドライン」 耐用年数と残存価値国土交通省 原状回復ガイドラインでは、耐用年数経過時点で残存価値が1円となる設備を想定しています。○耐用年数5年のもの・流し台○耐用年数6年のもの・エアコン(冷暖房機器)・ガス機器・インター...

 石綿の使用の有無と調査結果。 ●石綿(アスベスト)宅地建物取引業者の説明義務①石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、その内容として、調査の実施機関、調査の範囲、調査日、石綿の使用の有無と使用箇所を説明します。ただし、調査結果の記録から、これらのうちい...

 賃貸経営の主体と態様 ●どのように所有するかで課税が変わります。会社と個人は別の人格となり、その別な人格が建物と土地をどのように所有するかにより課税上の問題も変わります。また、節税策も所得税中心なのか相続税中心なのかにより、所有形態を選択する必要があります。●建物も個...

 登記内容の説明 ●その趣旨①取引の対象となっている宅地建物の登記簿上の所有者は誰か?②所有権以外の権利で登記されているものがあるか?③所有権以外の権利で登記されているものがあれば、どのような種類の権利か、また、その権利を有する者は誰か?などを明らかにしようとするものです...

 物件調査の実施 ●物件の調査②物件調査の手順が決まったら、調査の実施となります。手順は、大きな流れに限定し、細かいことは臨機応変に対応します。まずは、調査に出掛ける場所として多いところを紹介します。・現地(当然ですが)・物件の権利者の住所地・他の権利者の住所地・法務...

 調査目的を理解する ●物件の調査①物件調査には、調査を必要とする「目的」があり、その「目的」に関することを理解する必要があります。調査の内容を理解した上で、実施に当たっての手続き、手順などの具体的な方法を考えます。そして、簡単そうですが物件調査の具体的実施については、①知...

 建物の価格 ●中古一戸建住宅の建物価格はどのように査定されるのか建物は土地と違って、必ずある時期に新築されています。建築コストは、時の経過とともに変動していきますので、新築当時実際に要したコストについて変動率を施して再建築費を算出することもあります。しかし、あまりにも時...

 重要事項説明書(35条書面) ●その内容宅地建物取引業法で定められた説明すべき重要な事項は、「物件の情報に関する事項」と、「取引の条件に関する事項」の2つに分けられます。さらに、それらの事項以外にも、取引物件が(宅地)か(一戸建)か(区分所有建物)かという種類や、(売買)...

 顧客の不安と期待 ●不動産の購入と宅地建物取引業者の役割不動産は高額な買い物です。そして簡単に買換えたり、仕方ないと諦められるものではありません。また、不動産の中でも特に住宅は自身や家族の生活の大切な基盤ともいえます。そこで顧客は時間をかけて研究し、比較検討を繰り返し...

 石綿の使用の有無と調査結果。 ●石綿(アスベスト)宅地建物取引業者の説明義務①石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、その内容として、調査の実施機関、調査の範囲、調査日、石綿の使用の有無と使用箇所を説明します。ただし、調査結果の記録から、これらのうちい...

 頭金が少ないと将来に影響を及ぼす可能性があります ●頭金①頭金の重要性頭金が少ないと、その分住宅ローンの借入額が増え、返済負担は多くなります。物件価格の8割までを融資限度としている金融機関もあるので、頭金の準備が資金計画にとって、とても重要であることは間違いなさそ...

 開業のすすめ! ●宅地建物取引業の開業と要件宅地や建物は、一般の人にとって極めて貴重で重要な財産となります。生活の基盤となり、他の財産に比べてもその価格は高額なものとなります。このように個人にとって、貴重な財産である宅地や建物を業として行う者は、次の3つの要件が必...

 道路調査の目的 ●利用のための調査①建築確認と道路土地に建築物を建てられるかどうかは、建築確認を受けられるか否かによって決まります。建築確認とは、建築計画が建築基準法やその他条例などの規定に適合しているかをチェックすることです。その中で最も基本となることは、敷...

 賃料と対価と使用範囲 ●賃料の対価とは建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価として借主から貸主に対して支払われる金員をいいます。この場合、賃貸借の目的は建物ですが、借主は当該建物の使用に必要な範囲でその敷地を利用できる権利を有しています。したがって、賃料には...

 負担と分担 ●売買 決済時の精算 (公租・公課・収益)公租・公課とは、固定資産税、都市計画税等の土地建物に課せられる税金です。固定資産税、都市計画税はその年の1月1日現在の登記名義人に対して課税されます。よって、年の途中で売買により所有者が替わっても、その年の分に...

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