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昆知宏

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昆知宏(こんともひろ)

新潟住まいのお金相談室株式会社

コラム

繰り上げ返済のメリットと注意点

2019年4月29日 公開 / 2019年9月21日更新

テーマ:★失敗しない!住宅購入情報★





「少しでも早く住宅ローンを完済したい!」

これは住宅ローンを組んで家を
買った方の多くが考えていることです。

もちろん私も例外ではありません。

住宅ローンの支払いさえなくなれば
人生がもっと自由になるのに・・・
だから早く返してしまいたい!

と考えることが多いです。

若くして家を建てたので皮算用では
40代後半には完済しよう(したい)と
思っているのですが、

そんなにうまくいくかは何とも
言えません。

賃貸との大きな違いは住宅ローンさえ
支払ってしまえば

その後の毎月の支出がなくなる点が
住宅所有の最大のアドバンテージです。

維持費こそかかるものの、
それは10年、15年おきですから、

”その土地に永住する前提であれば!”
住宅所有するメリットは金銭的にも
多くなってきます。

一方で賃貸は、
収入レベルに応じて賃料を変化

させることができるためリスクは
低いのですが、

一生涯家賃を支払っていく必要が
出てきます。

長寿の日本社会ではこのようなことは
金銭上のリスクを生み、

色々悩んだ結果住宅を所有することが
多いのが地方では圧倒的に多いのが
実情とも言えます。


繰り上げ返済が趣味になる人々




住宅を所有すると一つ変わることがあります。

それは貯蓄額を見てニヤニヤしていた人が
住宅ローンの残高が減ってニヤニヤに
変わることです。

借金が少しずつ減っていくことに
喜びを感じる人は多く、

銀行の返済予定表に返済が終わったものを
マジックで塗って消していく人もいるほどです。

全部真っ黒になれば住宅ローンは完済
ですから気持ちは分かりますよね。

今ではほとんどの銀行で月々返済の
約1~2か月分から繰り上げ返済が
無料でできるため、

3か月に10万円ずつコツコツ繰り上げ
返済する人もよく見かけます。

例えば3,000万円を35年返済すると
毎月の返済額は88,512円。
※フラット35、2019年4月金利

ここに3か月で10万円ずつ、
つまり年間で40万円繰り上げ返済すると
どうなると思いますか??



住宅ローンを35年かけて返す人はあまりいない




繰り上げ返済するごとに返済年数を
短縮する方法を実施していくと、
(期間短縮型と言います)

35年で組んだローンも、

なんと、、、

23~24年で完済することができます。

35歳でローンをスタートしても、
60歳くらいで終わることになります。

毎月3万強、年間40万円であれば
例えば保育料無料化になったあとに
差額を繰り上げ返済していったり、

ボーナスを繰り上げ返済していけば
絶対に無理と言う話ではないですよね。

実際このように行動する人が多く、
住宅ローンの平均完済年数は
思ったよりも短いのです。


繰り上げ返済の注意点




繰り上げ返済の最も典型的な
誤りは明確です。

それは子どもの教育費にお金を
かけようと思っている人です。

この場合は繰り上げ返済を早期に
しすぎてしまうと、

教育費の貯金がうまくできず、
子どもが大学生になったときに

現金があまりないという現象が
起きます。

本当は自分のお金を持っていたのに、
家に先に使ってしまったことになるのです。

この場合、

住宅ローンを繰り上げ返済したばっかりに

自分で教育ローンを借りることに
なってしまったり、

子どもの多額の奨学金を背負わせたり

最悪、希望する進学先を断念したり
という結果になることがあるのです。

これは不本意であり本末転倒ですよね。

また収入にもよりますが、

現在は住宅ローン減税という制度があり、
金利が1%程度であれば、
支払った利息分は税金から戻ってきます。

つまり住宅ローン減税期間内は、
(現在は10年、増税後は13年)

繰り上げ返済をしても、
利息は減るけど戻ってくる税金も
減るためあまりメリットは出ません。

つまりローン減税期間中は
繰り上げ返済をせずに貯蓄をして
(上級者は資産運用をして)

ローン減税終了後にこれから
かかりそうな教育費を算出し

余裕分を繰り上げ返済していくのが
最も賢い方法となるのです。

お金の動きを中・長期で見れるようになると
ただ単に繰り上げ返済するよりも
自由にお得に立ち回れるようになるのです。

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