マイベストプロ新潟
昆知宏

マイホーム購入のお金の不安や疑問を解決するプロ

昆知宏(こんともひろ)

新潟住まいのお金相談室株式会社

コラム

【急低下中】固定金利の住宅ローンはどうなのか?

2019年3月11日

テーマ:★失敗しない!住宅購入情報★




年が明けてからどんどん下がる固定金利。

完全固定金利の指標である
フラット35の金利は、

2019年1月に1.33%
2019年2月に1.31%
2019年3月に1.27%

という感じで下がり続けています。

2017年10月の保険付きフラット35の
新ルールになってから、
今月3月は最低金利となりました。

さらに最初の10年間は、
ほとんどの住宅がクリアできるレベルの
高性能住宅を建てると

金利は0.25引きとなり、
今月の実質金利は1.02%。

ついに1%を割るラインまでもが
見えてくる形になりました。

このように固定金利が下がってくる中で
あなたはこのように考えるはずです。

「固定金利のほうがいいのではないか!?」

ということです。


変動金利との差を考える




新潟で圧倒的なシェアを持っている
第四銀行・北越銀行では、

金利体系を既に統合していることもあり
実質の最安金利は変動0.725%となっています。

フラット35の最初の10年間が
今月は1.02%ですから、
その差は、0.295%となります。

実はこの固定と変動との差額は、
年々埋まってきています。

というのも変動金利はここ数年
微動だにせずに来ていますが、

固定がどんどん下がっているんで、
ちょっと前は1%ほどあった差が

いまでは0.3%を切るところまで
来てしまいました。

変動と固定の差があれば、
当然ながら変動を選ぶ人が多いのですが

最近はほとんど差がなくなってきており
固定を望まれる方が増えているのです。


3,000万円を30年返済するケースを考える




変動金利が10年間上がらないと仮定すると、
最初の10年間で支払う利息は、
約184万円となります。

固定金利で借りた場合は、
最初の10年間で支払う利息は、
約261万円となります。

その差は77万です。

まあまあ大きいですよね。

当然ながら金利が上がらない未来を
予想するのであれば、

変動金利で組んだ方が圧倒的に
有利になります。

しかし変動金利が0.28%以上
上がった場合は、

そのタイミングにもよりますが、
固定金利の方が有利になってきます。

金利予測は難しいのですが、
変動金利は0.25%刻みで上げてくる
ことが予想されますので、

1回の利上げならまだセーフ。
2回目以降なら固定に逆転される。

こんな感じかと思います。

最初の10年間あなたが金利上昇の
恐怖から解放されるための費用は
77万円。

いわば借金の金利に掛ける保険料ですね。

人生最大の借金に保険をかけるという
考え方をする人はほとんどいませんが、

長期安定の家計を築きたいのであれば、
保険をかけておくのは有効な手立てです。


短期で返す人、長期で返す人




住宅ローンを20年以内に完済できる
返済プランがイメージ出来ている人は、

金利上昇に保険をかけても、
保険料の払い過ぎになる可能性が
高いです。

変動金利は超短期(1-3年)では
まだ上がってくる予兆は見られず

借金の元金が多い段階で低金利で
ささっと返していった方が得策です。

しかし住宅ローンを長期スパンで
返済しようと思っている人は、

いずれかのタイミングで変動金利が
上がった時に支払う利息量が
制御不能に陥る可能性があります。

金利がどんどん上がっていっても、
あなたはその利息を返済するという
約束を既に契約していることになるため
家計が読みづらくなります。

変動金利が上がったら固定金利に
借り換えればいい!

と思う方も多いのですが、

そのような事態になっているときは
固定金利はあなた返している変動金利よりも
確実に高騰しているはずです。

月々の返済額が上がってまで
借り換えをするでしょうか?

なかなか難しいと思います。

ここまで変動と固定の金利差が
下がってきている今は、

短期(20年以下)で返すなら変動か短期固定。
長期(20年以上)で返すなら完全固定。

まずはこれをベースに考えていって、
詳細な資金計画を考えていくのが
無難な選択肢と言えるでしょう。

===================
住宅ローンをいくらまで借りても大丈夫か?
いくらまでなら家を買ってからも
無理なく家族で旅行にいけるのか?
↓↓
第三者立場から診断します。
https://niigata-money.com/

住宅購入のお金のことが分かる無料メール講座
https://niigata-money.com/mail
===================

この記事を書いたプロ

昆知宏

マイホーム購入のお金の不安や疑問を解決するプロ

昆知宏(新潟住まいのお金相談室株式会社)

Share
関連するコラム

コラムのテーマ一覧

昆知宏プロのコンテンツ