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コラム

不動産は財産? 投機対象?

相続と不動産

2017年8月20日 / 2018年8月11日更新

値下げの連鎖始まる?


最近、東京の不動産取引で感じる 値下げの連鎖
オリンピックを待たずに不動産価格は下落に転じるのでしょうか!?
相続・相続税に大きく影響する不動産の価格動向について
考えてみたいと思います。

1973年 ニクソンショック
1979年 オイルショック
1987年 ブラックマンデー
1990年 日本のバブル崩壊
1997年 アジア通貨危機 北海道拓殖銀行・山一証券 破綻
1998年 日本長期信用銀行・日本債券信用銀行 破綻
2008年 リーマンショック
ドル/円 87円 日経平均7,000円割れ
2017年 ???
2018年 ???

世界の景気は投資マネーに大きな影響を受けるという説があります。
投資マネーはインカムゲイン(所有による利益)と
キャピタルゲイン(売買益)を目指します。
よって、金利の動向次第で為替が動き、株価が動き、
不動産価格も上下します。

景気の波には
【キチンの波】
【ジュグラーの波】
【コンドラチェフの波】など



諸説がありますが、投資マネーが世界を跨ぐ時代、
景気の波はより大きくなっているように感じます。


日本の株式市場が2万円を回復し、
外国人投資家の割合が再び30%台に。



株式投資も安値で買って高値で売る。
投資家は一定期間での結果が求められます。
株式も不動産も、買った物は売ることになるでしょう。
と、いうことは・・・。


不動産はサイクルビジネス!?


欧米では不動産投資もサイクルビジネスと呼ばれ、
上がると売られ、
下がると買われます。

相続税計算で利用する路線価。
2017年の最高路線価はバブル期を越え、
過去最高額を更新しました。

不動産は債券化(金融商品化)され、
投資(投機)色がより鮮明になり、
金利上昇=REIT(不動産投資信託)価格下落
という状況が見てとれます。

昭和バブルも平成ミニバブルも
金融引き締め(金利と融資規制)で弾けました。


アベノミクスが始まってから5年が経ち・・・


アベノミクスによる地価高騰開始(2012年)から5年を越え
現物不動産を売却する際に生じる不動産譲渡所得税も
長期譲渡(所有5年超)所得として
短期譲渡と比べ低税率での売却が可能な時期に入りました。
つまり、税金面でも売却しやすい環境が整ってきた、
ということになります。

そろそろ【金利上昇=不動産価格 下落】という
グローバル時代の基本に立ち返る時期が近そうです。

相続対策・相続税対策にも
少なからず影響が出てきそうです。

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