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コラム

地役権設定がなされている土地の売買を行います。登記をしなおす必要があるか?

不動産悩み相談

2018年4月10日

売買するたびに地役権設定をしなおさなくてはならないか


地役権とは


地役権は、設定行為で定めた目的に従い、「他人の土地(承役地)」を「自己の土地(要役地)」
の便益に供する権利であります(民法280条)。
つまり、特定の土地(要役地)の便益を図るため、他人の土地(承役地)を利用する権利です。
土地の便益の種類に制限はありませんが、地役権を設定することで要役地の利用価値が客観的に増大するものでなければなりません。

通行の目的、電力会社の送電線の保持のため建造物築造の禁止の目的などが挙げられます。
また、要役地と承役地は隣接している必要はありませんので、地役権の要役地と承役地で管轄する
法務局が異なることもあります。

地役権の登記


地役権の登記は、土地の登記記録の権利部(乙区)に記載されております。地役権の登記をす
ることは、要役地の便益に供する権利(地役権の内容)を承役地の所有者等に主張できることであり、
地役権の設定の登記は「承役地」について申請することになります。
「要役地」については、申請ではなく、登記官が承役地に地役権の登記をしたときに、職権で地役権の登記を行います(不動産登記法80条4項・不動産登記規則159条1項)。
また、承役地における地役権の登記は、地役権者の住所・氏名の記載ではなく要役地の土地の記載がされ地役権者が誰であるかは要役地の土地の登記記録を見ないと分かりません(不動産登記法80条1項2項)。
これは、他の権利の登記と異なるところであります(不動産登記法59条1項4号)。

売買のたびに登記をする必要はありません


その理由の1つとして、要役地の所有権移転をするたびに、承役地の地役権の記載事項(地役権者)の変更登記をすることを省く考慮がされているものと推測されます。

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