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井上久弘

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井上久弘(いのうえひさひろ) / 宅地建物取引士

有限会社 不動産グッドウィル

コラム

民法(債権法)が120年ぶりに大幅改正で、大家さんが大変!?

2020年2月14日 公開 / 2020年2月17日更新

テーマ:1.個人根保証に対する極度額規制

コラムカテゴリ:住宅・建物

今回は、賃貸借契約の連帯保証人についてお伝えしたいと思います。

(1)規制の立法趣旨
 個人が思わぬ高額の保証を負わされ、経済的な破綻や生活の崩壊等が生じかねないことを考慮して、保証人が想定外の過大な保証債務を負うことがないように、保証人の責任範囲を明確にし、保証人を保護する制度を導入しました。
 
1.不動産賃貸借契約は、賃貸借契約という「一定の範囲」に基づき、賃借人が負うのは「不特定の債務」、これを主たる債務として保証するのが不動産賃貸借契約における連帯保証契約→個人根保証契約です。
 極度額を連帯保証契約等の書面又は電磁的方法(電子メール等)で定めない限り、連帯保証契約は無効になります。
 極度額?そんなの家主の立場で考えれば高ければ高いほどいいんじゃない!と思いがちですが、高額な極度額を設定した場合、連帯保証人となることを拒絶するものが増えると思われます。このような事情を踏まえて、住居系賃貸借契約の連帯保証人の極度額は、賃料の1年分~2年分が妥当だと思われます。

2.極度額規制の開始時期は2020年4月1日です。これ以前に締結していた契約に極度額設定がなくても問題はありません。しかし、住居系賃貸借契約書のほとんどが2年~3年の期間を設定し、「契約期間満了前に、甲及び乙より異議申し立てがない場合は、更に同一の内容で自動更新される」といった内容が多いと思われます。
 自動更新に問題はないとしても、更新時に連帯保証人に極度額を提示し覚書を締結したり、賃貸借契約書そのものを極度額が記載された書面に差し替えたりしなければ、連帯保証契約は無効となります。
 賃借人が家賃を滞納しても、連帯保証人に対して債務を請求できないということです。
 
※極度額を定めれば連帯保証人は無限に保証債務を負わされることがなくなり、極度額の範囲で保証すれば良いことになったわけです。
                                                     以上

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