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住宅ローン控除、築年数要件の起算日

2020年5月8日

テーマ:不動産購入

コラムカテゴリ:住宅・建物

中古住宅を購入するとき、判断基準の一つに「住宅ローン控除が使えるかどうか」というポイントがあります。
というのも、住宅ローン控除の適用要件には、次のような要件があるからです。
(本稿ではそれ以外の要件を無視しています)

「家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること」

木造の戸建てであれば築後20年以内、鉄筋コンクリート造の分譲マンションなら築後25年以内であれば大丈夫、ということです。

例えば築10年の木造の中古戸建を買う場合、あるいは築15年の鉄筋コンクリート造のマンション1室を買う場合などは何の問題もありません。

では、築20年の木造戸建て、あるいは築25年の鉄筋コンクリート造の分譲マンションを買う場合はどうでしょうか。

この場合、問題になるのが築年数の起算日です。

上記要件の通り、期間の始期は「家屋が建築された日」で、終期は「その取得の日」となっています。
税法でよくある年末(12月31日)や年度末(3月31日)に影響されませんので注意してください。

さて、「取得の日」についてですが、不動産を購入する場合、まず売買契約をしてから、住宅ローンの本審査を通し、決済・引渡しに至るというのが通常の流れです。
このうち、取得の日となるのは「決済・引渡し」の日です。
というのも、所有権の移転及びそれに伴う所有権移転登記の日がこのタイミングで行われるからです。
登記簿謄本上の登記原因欄に「何年何月何日 売買」と記載される日が「取得の日」となります。

一方、「家屋が建築された日」についてはどう判断するのでしょうか。
これも登記簿謄本で確認することができますが、表題部に記載されている登記原因「何年何月何日 新築」という日付で判断します。カッコ内に登記の日付が記載されていることもありますが、あくまでも原因欄の日付で判断するということです。
完了検査の日付や不動産業者が作る物件資料などの日付が違っていたとしても、税務署はあくまでも謄本の情報をもとに判断しますので、注意してください。

上記をもとに、具体例を考えてみましょう。
なお、分かりやすいように西暦表記に置き換えていますが、実際は元号で表記されます。

木造戸建 表題部登記原因「2000年6月25日 新築」

この物件を購入する場合、所有権移転日が2020年6月24日であれば「20年以内」となりますので住宅ローン控除の築年数要件を満たします。
もし所有権移転日が6月25日になってしまったら、築年数は「21年」になりますので、要件を満たさないということになります。
たった1日の違いで、住宅ローン控除の利用の可否が分かれてしまうのです。
物件価格やローンの借入額、消費税課税の有無にもよりますが、10年間で200万~400万円の減税のチャンスを失ってしまうということです。

これは大きいですね。

もしも購入を検討されている物件が築年数ギリギリの物件だとしたら、上記のことを頭に入れておいて下さい。

この記事を書いたプロ

田中裕晃

夢のマイホーム購入を支援する家計改善のプロ

田中裕晃(大峰FP事務所)

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