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田中裕晃

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田中裕晃(たなかひろあき)

大峰FP事務所

コラム

不動産を相続したとき考えること①

相続

2018年6月14日

相続で得る資産は、現預金、有価証券、不動産に大別することができます。
このうち、現預金と有価証券についてはその取扱いに困ることはあまり考えられませんが、
不動産に関しては「どうしたらいいのか分からない」という相談を受けることがよくあります。
そこで今回は、不動産を相続したときの考え方についてご紹介したいと思います。


まず、不動産を相続した場合、方向性は大きく分けて2つあります。

1 保有する
2 売却する

保有を選択した場合、さらに次のような選択肢があります。

1-1 居住する
1-2 貸す
1-3 空き家にしておく


これを順に確認していきましょう。

1-1 居住する
相続した家屋に居住する、という分かりやすい利用方法です。
はじめから同居していた場合はそのまま何もする必要はありません(相続登記などは別として)。別のところを借りて住んでいた場合は、賃貸住宅から所有物件へ転居することになります。別の持家に住んでいた場合は、相続物件に転居した後、持ち家を貸す(1-2)か、空き家にしておく(1-3)、売却する(2)、のいずれかの選択肢に当てはめることになります。

1-2 貸す
相続物件を賃貸に出すという方法です。
賃貸借における貸主(家主)の立場を経験されたことのある方なら、ノウハウを持っているでしょうから躊躇なくこの選択肢を選ぶことができるでしょう。
そうでない場合は、まずどこかの不動産会社に相談することをオススメします。適正賃料の査定から、入居者の募集、入居審査、契約書の取り交わし、入居後のトラブル対応、更新時・退去時の手続きなど、まったく知識のない状態ではなかなか難しいのが現実です。
また、賃貸に出すにあたってリフォームをする必要があるかないかも判断しなければなりません。ことさらに費用をかけるのはオススメできませんが、老朽化で劣化が激しい場合や長期間放置しておいた場合など、住むにあたって不具合が出そうな時はあらかじめ修繕しておく方が望ましいと言えます。入居後に修繕しなければならない場合、スピード勝負になるのでゆっくりと相見積もりを取れないこともあります。貸しに出す前であれば、自分のペースでゆっくり検討することもできますので、心配な箇所は前もってリフォームしておきましょう。

なお、親戚や友人知人に貸すから不動産業者を挟む必要はないと言って、個人間で賃貸契約を締結されることもあります。きちんとした契約であれば問題ないのですが、よく知った仲だから大丈夫だということで適当な契約書にしたり、そもそも契約書を交わさずに入居させたりするのは非常に危険です。
はじめの約束と違って家賃を払ってくれない(もしくは金額が違う)、1年間の約束だったのにいつまでたっても明け渡してくれない、勝手に違う人に貸している、など、トラブルになってから相談に来られるケースもありますが、ことが起こってからの対応では時間も費用も掛かりますし、相手方との人間関係、信頼関係もズタズタになります。
たとえ親戚や友人知人が相手だったとしても、またたとえ賃料がゼロ(使用貸借契約)であったとしても、無用なトラブルを未然防止するために、プロに間に入ってもらって契約することをオススメします。

1-3 空き家にしておく
積極的にこの選択肢を選ぶ人は少なくても、結果としてこの位置に留まっているケースは最も多いのではないでしょうか。

・片づけるのが面倒だから
・思い入れがあって遺品を整理・処分できない
・なんとなく後回し
・貸したら返ってこないのではないか
・賃借人とトラブルになるのがイヤ
・リフォームするお金がない
・賃貸のノウハウがなくてどうしたらいいか分からない
・先祖伝来の土地だから売りたくない
・子供が将来住むかもしれないから置いておこう
・売るタイミングがわからない
・いますぐ売ったり貸したりしないといけないほどお金に困っていない

上記のような理由が複合的に重なり合って、結局手つかずで放置してしまうのです。
ここで、空き家にしておくことのメリットとデメリットを確認しましょう。

<メリット>
・いつでも自己使用、賃貸、売却へ方向転換できる
(選択肢の留保)

<デメリット>
・建物の老朽化が加速する
・保有のコスト(税、保険など)がかかる
・特定空き家に指定されれば固定資産税等の負担が増える

メリットらしいメリットはありませんが、しいて言うなら選択する権利を留保しておくことができるといったことでしょうか。
反対にデメリットは明確で、コストに関するものと、老朽化に関するものです。
金額にもよるでしょうが、お金に困っていなければコストは容認できる範囲だという人が少なくありません。
他方、老朽化に関しては自分だけの問題では済まないケースがあります。庭の草木が隣地や道路へ越境してクレームがくることもあれば、瓦などが落ちてヒトやモノに損害を与える可能性もあります。前者は定期的に自分で庭の面倒を見る、あるいはコストをかけて業者に手入れさせるという方法で回避できます。後者は、賠償保険に加入するほか、建物の定期的なメンテナンス等をする必要があります。自分で動く場合は時間と労力が、人にさせる場合はお金がかかるのは言うまでもありません。
とくに理由もなく惰性で保有し続けるのは、デメリットの方が大きいと言えるでしょう。


以上、保有する場合の3つのパターンの概要をご紹介しました。
長くなりそうなので、次回に続くということで、今回は一旦これで終わりにします。

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