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田中裕晃

夢のマイホーム購入を支援する家計改善のプロ

田中裕晃(たなかひろあき)

大峰FP事務所

コラム

住宅購入と頭金②

不動産購入

2018年5月11日

前回は、「現状であればいくら頭金として使っても大丈夫なのか」ということをまず考えるべきだと結論付けました。

今回は、「頭金は実際にどれだけ必要なのか」ということを考えてみましょう。


前回の冒頭部分でも述べましたが、一昔前は物件価格の2割3割は自己資金として用意しなければならないという時代もありました。
これは、銀行(その他の金融機関も含む)が物件価格の8割までしか融資しませんよ、というのが主流だったからです。
4000万円の家を買いたいとしても銀行は3200万円までしかかしてくれない、
となると諸費用(物件価格の1割とします)を含めた残り1200万円は嫌でも自分で用意しなければなりません。貯金や親からの援助でかき集める必要があるのです。

しかし、現在はそういう環境ではありません。
当然銀行によって違いはありますが、物件価格の100%まで融資してくれるケース(フルローンと言います)も珍しくありませんし、もっと言うなら諸費用まで全て面倒見てくれる場合(オーバーローンと言います)もあります。

先の例で言うと、4400万円すべてを住宅ローンで調達することも不可能ではないのです。

もちろん、次のようなことには注意が必要です。

1、利用しようとしている金融機関がフルローンやオーバーローンに対応しているか
2、ローン利用者の属性(収入、勤続年数など)や返済比率(返済月額と収入のバランス)、信用情報、健康状態に問題はないか
3、購入を検討している物件の担保価値は借入額に見合っているか

3は例えば中古住宅の場合等が想定されますが、銀行が評価する担保価値と販売価格が乖離している場合等に問題になることがあります。

オーバーローンに対応している金融機関に新築住宅の購入に対する住宅ローンを持ち込んだ場合、1と3はまずクリアするでしょう。あとは2の問題さえクリアすれば、諸費用込みですべて借り入れすることが可能です。

前回のAさんの例で言うと、オーバーローンした場合は次のようになります。

物件価格:4000万円
諸費用:  400万円
合計:  4400万円

頭金(自己資金):0万円
住宅ローン:4400万円
 変動金利(当初0.775%)、30年での借り入れ、ボーナス払い無し
返済月額:137,019円

月収:    50万円(ボーナスは無し)
支出:住宅費 14.7万円(ローンと固定資産税の月額の合計)
   その他 30万円
   貯金   5.3万円
貯蓄:  1300万円

住居費の負担は増えますが、貯金は手つかずで維持することができます。

Aさんの場合はまとまった金額の貯金がありますので、頭金を入れても入れなくてもどちらのパターンでも考えられますが、仮に貯金がなかったとしてもオーバーローンであれば家を購入することはできるのです。
例として、Bさんのケースを考えてみましょう。

Bさん(30代)
月収:    30万円(ボーナスは無し)
支出:家賃   7万円
   その他 22万円
   貯金   1万円
貯蓄:    50万円

物件価格:2000万円
諸費用:  200万円
合計:  2200万円

頭金(自己資金):0万円
住宅ローン:2200万円
 変動金利(当初0.775%)、30年での借り入れ、ボーナス払い無し
返済月額:68,509円

購入後の家計は次のようになります。

月収:    30万円(ボーナスは無し)
支出:住宅費  8万円(ローンと固定資産税の月額の合計)
   その他 22万円
   貯金   0万円
貯蓄:    50万円

購入価格こそAさんのケースより下がりますが、自己資金なしで購入することは理論上可能なのです。

上述した1~3の条件さえ満たせば、頭金はなくても家は買えるということです。

という事情を不動産会社の営業マンは熟知していますので、往々にして無理なローンを組ませて購入を迫るということがあるのです。

前回の結論でも触れましたが、家計を防衛することが最優先課題です。
頭金なしで家を買うこと自体は問題ないとしても、月々の返済額は家計に見合っているか、もしもの場合に対応できる余裕が家計にあるかを十分検討する必要があります。
金融機関の審査で見られる返済比率は、利用者の家計を考えているわけではありません。家計の中身は人それぞれですが、審査は表面的な数字だけで判断されます。

不動産会社の営業マンは売るのが仕事です。銀行マンはお金を貸すのが仕事です。あなたの家計を守るのは、あなたの仕事なのです。

決断は急がずにゆっくりと考えて下さい。
そして自分で処理しきれない場合は、ファイナンシャルプランナーにご相談ください。

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