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田中裕晃

夢のマイホーム購入を支援する家計改善のプロ

田中裕晃(たなかひろあき)

大峰FP事務所

コラム

住宅購入と頭金①

不動産購入

2018年5月8日

住宅購入を検討する時、多くの方は住宅ローンを利用します。
この時に悩むポイントの一つとして、
「頭金はいくら用意すればいいか」
という問題があります。

一昔前であれば、
「頭金は物件価格の2割+諸費用分必要だ」
というふうに言われていました。

仮に購入諸費用(仲介手数料、登記費用、印紙代等)が物件価格の1割だとすると、
トータルで物件価格の3割は自己資金として用意する必要があることになります。

仮に購入を検討している物件の価格が4000万円だとしたら、
頭金が1200万円必要だという計算になります。

なかなかハードルが高いですね。


頭金が多いとその分メリットもあるのですが、
現実的にそこまでの資金を用意できないということもあるでしょう。
また、頭金として貯金を取り崩すことで、家計が危険水域になるケースもあります。

例えば、次のようなケースをご覧ください。

Aさん(30代)
月収:    50万円(ボーナスは無し)
支出:家賃  10万円
   その他 30万円
   貯金  10万円
貯蓄:  1300万円

毎月10万円の貯金ができている健全な家計で、貯金残高も1300万円あるとします。
(支出の細かい項目は関係ないのでその他としてまとめました)
このAさんが次の条件で家を購入するとしましょう。

物件価格:4000万円
諸費用:  400万円
合計:  4400万円

頭金(自己資金):1200万円
住宅ローン:3200万円
 変動金利(当初0.775%)、30年での借り入れ、ボーナス払い無し

月の返済額は99,650円ですので、現在の家賃とほぼ変わりません。
ただし、固定資産税の負担が発生します。
仮にこれを年額12万円とすると、月額換算で1万円になります。
すると、家計は次のように変化します。
(住宅ローン控除は考慮しません)

月収:    50万円(ボーナスは無し)
支出:住宅費 11万円(ローンと固定資産税の月額の合計)
   その他 30万円
   貯金   9万円
貯蓄:   100万円

月の収支はまだまだ貯金ができる健全な状態ですが、貯金が一気に100万円になってしまいました。
家計がこの後大きな変化をしないのであれば、年間100万円ずつは貯金が増える計算になりますので、問題はありません。

しかし、以下のような状況を考えてみたらどうなるでしょう。

1、Aさんには2人の子供が居た
2、Aさんが突然失業した

1の場合は子供の年齢によっても状況は変わりますが、教育費の増大で今後の生活費が増えるかもしれません。そうなると、貯金が予定通りできないかもしれません。
また私立学校への進学を希望する場合に、入学金や授業料としてまとまったお金が必要になると、貯金はたちまち底をついてしまいます。

2のケースでは、一時的だったとしても収入が途絶える可能性があります。そうすると、当然当面の生活費を貯金から捻出する必要がありますが、現状の貯金では2ヶ月半で破綻してしまいます。

いざという時のことを考えると、月収の半年分から一年分の貯金は残しておきたいところです。また、教育費などで使う可能性のある資金に関しては、別にしておいておく必要があります。

仮に、Aさんが2~3年のうちに教育費として月々の生活費とは別に100万円必要だとすると、

100万円(使う予定の資金(教育費))+50万円×6(半年分の蓄え)=400万円

は手元に置いておきたい金額です。

すると、住宅用の資金として使えるのは900万円になりますので、
ローン借入額を3500万円に増やすか、購入予算を減らすかしなければなりません。
(借入額を3500万円にすると、返済月額は108,993円になります)

このように、頭金を考えるうえでまず注意すべきことは、

「現状であればいくら頭金として使っても大丈夫なのか」

ということです。

家計を防衛することが最重要課題ですので、気を付けて下さいね。

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