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田中裕晃

夢のマイホーム購入を支援する家計改善のプロ

田中裕晃(たなかひろあき)

大峰FP事務所

コラム

住宅は「購入」か「賃貸」か、どちらがいい?

不動産購入

2018年3月27日

「衣・食・住」は生活の基盤であり、いずれも重要なテーマです。
「住宅・教育・老後」に関する資金は、人生3大支出と言われます。

両者に共通するのは、「住宅」というキーワードです。

住宅の問題を考える上でよく話題になるのが、

「住宅は購入すべきか、それとも賃貸で過ごすべきか」

ということでしょう。
これは永遠のテーマです。

この問題の切り口として使われるのは、「購入と賃貸で、どちらがオトクか」という、金銭的な損得で判断する手法でしょう。

それ以外の論点では、以下のようなものが見受けられます。

<購入推進派の挙げるメリット>
1、住宅は資産になる(=家賃は払い捨て)
2、ローン支払い後の住宅費負担が少ない

<賃貸推進派の挙げるメリット>
1、人口減少局面において、不動産の価値は下がる
2、賃料は交渉次第でどんどん下げられる
3、住み替えしやすい

1のメリットに関しては、購入派と賃貸派で反対の主張になっています。
将来資産としての価値があるのかどうかは、購入時点では誰にもわかりません。現在2000万円の土地があったとして、10年後、20年後、30年後に同じ土地がいくらの価格で売れるのかは判断しようもないのです。
人口減少による需給バランスの不均衡から、不動産価格の大幅な値下がり(不動産は無価値になるという極論も見受けられますが)を予言する人もいます。地方の小都市や過疎化が進む地域では、ある程度この傾向があるかもしれません。つまり地域差があるということです。
建物の価値は年数の経過とともに下がっていくことは否めませんが、住宅地である土地建物の価値がゼロになるということは考えにくいでしょう。
一方で、家賃は払い捨てであるというのは否定できません。5万でも10万でも15万でも、いくら払おうと資産としては何も残らないのです。
この点だけで判断するなら、購入した方がメリットがあると考えられるでしょう。

購入派の挙げる2に関しても、事実です。ローン支払い後は固定資産税等の租税負担のみ(マンションの場合は管理費、修繕積立金の負担もあります)になりますので、家賃を払い続けるよりも負担が少なくなります。その分、修繕やリフォームにお金がかかるという指摘もありますが、設備類の取り換えや小修繕は避けられないにしても、大規模なリフォームやリノベーションは、必ずしないといけないものではありません。予算を考えながら、必要に応じた部分の補修だけで済ませることも可能なのです(手抜き工事の物件を掴まされるというリスクを除けば)。
マンションの場合は管理費等の負担があるかわりに、躯体や共用部分の修繕は管理組合全体で行いますので、個別の負担は基本的にありません(組合会計が不健全な場合は別として)。

一方、家賃は契約の続く限り払い続けなければなりません。賃貸派が主張する2のメリットは疑問です。新規契約時に賃料交渉をすることで家賃が下げられることはあっても、契約中に家賃を下げるのは至難の業です。長期間契約が継続していて、かつ家主との間に信頼関係が出来ていて、周辺の地価や家賃相場が大きく値崩れしている場合に、ひょっとしたら減額してくれるかもしれない、という程度で考えておいたほうが良いでしょう。例え賃料を下げることが合理的に考えて家主にもメリットがあるとしても(退去されて家賃収入がなくなるよりはマシという状況)、必ずしも合理的判断をするとは限りません。プライドの高い家主、お金に困っていない家主などは、値切られるくらいなら空けておいた方がいい、という方も多いのです。
昔と違い、借主の方が法的に保護されて強い立場にあります。また、需要と供給の関係から言っても、借主の方が選ぶ立場にあるということは間違いありません。しかしその状況を利用して足元を見るような交渉が成功するかどうかは、また別の問題だと考えた方が良いでしょう。

賃貸派が言う3番目のメリットも、限定的に考える必要があります。確かに、購入してしまった後で住み替え(買い替え)を考えるより、賃貸での転居の方がはるかにラクです。しかし、それは現役で働いている間だけだと思ってください。定年後に年金収入のみになったとき、いくら貯えがあったとしても信用力は現役の時よりもはるかに劣ります。また、連帯保証人を頼める人がいないという状況になると、賃貸契約を断られるケースも増えます。高齢者の契約を断られるケースもあります。つまり、選択肢は格段に減るのです。老後は介護施設に入所するというような明確な計画があれば別ですが、通常の賃貸物件を転々とするのは難しくなるかもしれません。
また、引っ越し作業を経験された方ならお判りでしょうが、体力的な負担も大きいでしょう。高齢者になってからの引っ越しはさらに大変です。
上記のような問題点を踏まえ、転々とせずに住み続けるから大丈夫と考える方もいるでしょう。しかし、家主側の都合で退去を求められることもあります。とくに老朽化した物件の場合、防災の観点から取り壊しを余儀なくされるなど、思いもしないタイミングで引っ越さざるを得なくなるかもしれません。こういったリスクも頭に入れておくべきです。

以上、それぞれが主張するメリットについて見てきました。
総合的に言うと、転勤で各地を転々とする方や、購入せずとも相続などで住宅が手に入る見込みの方など以外は、購入するほうがメリットがあるでしょう。
もちろん、タイミングや予算、物件の選び方など、様々な問題があるのは事実ですが、気軽だからと言って考えなしに賃貸を続けるのはもったいないかもしれません。

長文になりましたのでこの辺りで一旦終わりますが、次回は「金銭的な損得」の話をしたいと思います。

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