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内野直樹

マンション・テナントビル総合管理のプロ

内野直樹(うちのなおき)

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コラム

原状回復の放置はNG!不動産管理会社の対応で変わる空室時間

2018年11月8日

物件管理を不動産管理会社に委託している場合、原状回復を含めて、退去の手続きは
管理会社が代行することが多いですね。
入居時よりもトラブルになりやすい退去時こそ、不動産管理会社の能力が問われます。
退去立会いの不具合箇所のチェックに不正がある、原状回復を放置したまま動いてくれないなど、明らかに不利益を被るような管理会社は、1日でも早く見直す必要があります。
では、今回は退去時の流れを追いながら予想されるトラブルを解説していきましょう。

【退去立会いには専門的な知識や経験が必要】
退去者が出た場合、委託している不動産管理会社が原状回復をする流れは、概ね以下の通りです。
①入居者の退室立会~②立会時に原状回復の負担箇所の確認~③原状回復工事の見積もり作成~④解約精算書の作成~⑤工事内容の決定~⑥工事実施~⑦入居案内開始

特に②の行程は、退去者と共に各部屋の不具合箇所を確認し、入居時の契約内容と国土交通省がガイドラインに照らし合わせた公正なチェックができるかどうか、プロの知識が試されます。加えて、④で原状回復費の負担割合を納得してもらえるよう、②~③の査定内容を退去者に分かりやすく、ロジカルに説明する必要があります。

①~④のプロセスを円滑に行えば、原状回復を巡るトラブルに発展する可能性は極めて低くなります。もちろん、④の解約精算書の段階で工事費用が高いなど、揉め事が起こることもありますが確率はグッと下がります。

【原状回復を放置すると、次の成約にマイナスの影響が】
信頼のおける不動産管理会社なら、専門家としての知識や経験、コミュニケーション力を駆使して、退去手続きや原状回復をスムーズに行ってくれますが、実はずさんな不動産管理会社の対応によるトラブルも決して少なくないようです。

例えば、畳はボロボロ、玄関の臭いもヒドイため、畳の張替えや特殊な脱臭が必要になったペット不可の部屋。実は、立会時に不動産管理会社の担当はペットの飼育に気がついていたが、退去者の引越し先の仲介も担当していることから、オーナーにウソをついていた。

例えば、通常1ヶ月程度で原状回復と精算が済むはずの退去済の部屋。2ヶ月経っても原状回復の報告がなく、精算もされない。業を煮やして、直接部屋を訪れると、クリーニングすら済んでいない状態。不動産管理会社に電話をして、怒り心頭で「こちらでやる!」と宣言すると、「では、どうぞ」と…。どういうこと!?

などなど、実にあきれた話ですね。特に原状回復を放置すると、物件の劣化が進みかねないですし、なにより次の入居者への案内が滞り、空室期間が長引いてしまいます。これは確実に不動産管理会社の怠慢、あるいは能力の欠如なので、すみやかに委託先の見直しを進めるべきでしょう。

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