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内野直樹

マンション・テナントビル総合管理のプロ

内野直樹(うちのなおき)

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コラム

入居審査で「不良入居者」を防ぐ方法

2018年6月21日

前回お話しした通り、モンスター入居者の退去には大変な労力と費用が必要になります。そのリスクを回避するためには、何と言っても水際で防ぐのが一番。入居審査の徹底を図ることで、不良入居者をつくらない予防策をお試しください。
 
前々回に入居申込書の確認事項について少し触れました。
今回は具体的な審査方法をご紹介したいと思います。
 
●「不良入居者」を未然に防ぐ入居審査のポイント

物件管理を不動産管理会社に委託していたとしても、実際に入居者と契約を結ぶのも、入居者とのトラブルにより実害を受けるのもオーナーです。トラブル対応においても、最終的な判断はご自分で下さなければなりません。
 
特に、仲介のみを委託している場合は、入居後のトラブルへの対応義務がないこともあって、審査が甘くなる傾向があります。審査基準について予め仲介業者としっかり取り決めを行うなど、人任せにせずオーナー自らがチェックするべきです。
 
では、具体的なチェック方法を紹介していきます。
 
■チェック1/本人確認
勤務先や年収確認(前々回参照)はもちろん、転居理由もできれば聞いておいた方が良いでしょう。例えば、同エリアから同じような間取りの住居へ引っ越しを希望する人は、家賃滞納による退去が転居理由という可能性もあります。転勤や結婚など、誰しもが納得できる転居理由かどうかを確認して下さい。
 
■チェック2/連帯保証人確認・家賃保証サービス
通常、連帯保証人は家族や親戚というのが一般的。しかも、入居者と同等の支払い能力が求められます。連帯保証人が年金受給者の場合は連帯保証人の追加が必要になるなど、厳密に審査するには時間がかかるというデメリットがあります。
 
そこで、前々回もご紹介した「家賃保証サービス」を利用すれば、滞納家賃のリスクは回避されるうえ、スピーディーな処理が可能です。加えて、過去に滞納実績がある入居者は保証会社の審査に通らず、未然に滞納予備軍を撃退することもできます。
 
■チェック3/クレジットカード審査
「家賃保証サービス」と同じく、過去に返済トラブルがあった入居希望者を洗い出してくれるのが、「クレジットカード審査」です。これは、年間数万円程度を支払えば、1回数千円で審査できるので、委託先の会社が導入されているのであれば、ぜひ利用して下さい。
 
■チェック4/面談審査
いくつか審査方法をご紹介しましたが、直接自分の目で確認できる入居希望者との面談がベストです。しかし、現実的にはなかなか難しく、仲介業者に任せておられる方がほとんどでしょう。

とはいえオーナーにてこのような煩雑な、かつ高度で経験を要する審査業務を行うことは相当な負担であると思います。やはりそこはプロである管理会社に任せるべきです。
最初に申し上げたように審査基準についてはしっかりと管理会社と取り決めをし、何より人として信頼できる担当者と付き合うことが大切ではないでしょうか。

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