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佐川朋行

住宅ローン返済ができなくなったときに、解決方法を提案するプロ

佐川朋行(さがわともゆき)

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コラム

競売の末には悲惨な顛末が…任意売却を選択することのメリット

競売とは「法的手続きによる、物件の売却」


住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられることになります。この競売とは、裁判所を通じて強制的に滞納者の物件を売却することをいいます。そのため、一連の手続きが事務的に処理されます。

例えば、競売の場合の物件価格は通常の不動産価格の3割から5割程度と安価に設定され、最終的に6割から7割で落札されるケースがほとんどです。したがって、売却が完了したあとも、多額の住宅ローンが手元に残り、その返済に苦しみ続けることになってしまいます。また、専門雑誌やインターネット上に競売の事実が掲載されます。

さらに、裁判所の手続きによるので、引越日程や引越費用なども考慮してもらえず、住み続けることも不可能となっています。そのため、事実上、強制的に立ち退きをすることを迫られるのが競売の特徴です。

このように競売の場合は、住宅ローン契約者の意思や要望は全く受け付けてもらえないのです。

任意売却とは「金融機関との合意による、物件の売却」


競売と同様に住宅を売却する方法として、任意売却もあります。この任意売却とは、金融機関との交渉によって、物件を売却する手段のことを言います。

そして、任意売却は競売に比べると、例えば、一般的に売却価格を高く設定できるのが特徴となっています。
これは、任意売却では通常の不動産と同様の方法で売却できるからです。また、滞納の事実を専門雑誌やインターネットに掲載されることがなかったり、引っ越し代を確保できたり、場合によっては引っ越し日程の融通をきいてもらえることもあります。

さらに、任意売却の場合、売却後も住宅に住むことができる可能性があるほか、残ったローンを分割返済できるので、滞納時に比べて返済が楽になる可能性もあります。

ただし、任意売却は金融機関が合意しなければいけません。そのため、金融機関が納得するように、早めに手続きを開始する必要があるのです。

任意売却の方がメリットは多いが、デメリットもある


このように住宅を売るにしても、競売と任意売却では売却後に大きな違いが発生するのです。そのため、もし住宅ローンの滞納が続いている場合には、なるべく早く任意売却の決断をする方がいいのです。

しかし、実際に任意売却をする際には、金融機関以外に、連帯保証人などにも同意をもらう必要もあります。
さらに金融機関が、債務者が提示する売却価格に同意しないこともあります。そのため、こうした事態に陥った際には、売却交渉をスムーズに進めるためにも任意売却の専門家に相談をし、金融機関や連帯保証人への交渉を行ってもらうことを検討した方がよいといえるでしょう。

このように、競売と任意売却を比較した場合、売却後の事を考えると圧倒的に「任意売却」の方がメリットは多いといえますが、そのために分からないことがある場合には早めに専門家に相談をして、確認することをおすすめします。

任意売却のメリットやデメリットは、それぞれの状況によって異なります。
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