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佐川朋行

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コラム

債権者・債務者の双方にメリットがある"任意売却"の仕組みを知る

住宅ローン滞納で督促通知が届いたら

2015年7月27日 / 2015年8月1日更新

任意売却は債権者・債務者ともにメリットがある


マイホームを購入しても、住宅ローンの滞納が続けば住宅を手放さなければなりません。この手放す方法は、「競売」と「任意売却」の2つがあります。そして、より大きいメリットを期待できるのが任意売却なのです。

任意売却とは、一般の不動産と同様に、市場価格で住宅を販売する方法です。そのため、競売に比べると売却価格が高く、債権者である金融機関へ返済できる金額が大きくなります。また、売却価格が高いということは、売却後に支払わねばならない返済額を少なくできることを意味しています。つまり、任意売却の場合は、債権者と債務者双方にメリットがあるのです。

こうしたことから、万が一、不動産を売却する事態になった場合には、なるべく競売よりも、任意売却をした方がいいのです。そして、実際に任意売却を行うには次のような手続きが必要になります。


第1ステップとして任意売却の申し入れが必要


まず任意売却を行う際には、債権者である金融機関に対して、任意売却の申し入れを行います。なぜ売却しなければならないのか、という理由を明確に伝えてから、細かい条件の交渉に移る流れとなります。


第2ステップとして債権者との交渉が必要


次に、債権者である金融機関との交渉が必要になります。この段階では、滞納者が住んでいる住宅の販売価格に同意をしてもらうための交渉となっています。そのため、この交渉に納得してもらうために、任意売却の専門業者などに依頼をして手続きを進めてもらう必要があります。

任意売却の専門業者に依頼すると、一般的に次のようなステップを踏んで交渉に挑んでもらえます。

まず、「不動産価格の査定」を実施します。この査定とは、任意売却を依頼した不動産業者が、住宅の状態などを確認して売値を定めることです。そして、この査定金額に納得がいけば「債務者は契約の締結」を行います。
これは、実際に任意売却の専門業者に委託をすることを約束するもので、この締結をもって、査定価格について債権者である金融機関と交渉するのです。

このように、まず任意売却を行う際には、債権者と交渉をする必要があります。そのため、任意売却をしたい場合には、専門業者に依頼することから始める必要があるのです。

第3ステップとして債権者の合意が必要


続いて任意売却を実行するためには、債権者の合意が必要となります。この合意の内容は「抵当権と差押えの解除」です。これはわかりやすく言うと「任意売却してもいい」と承諾するもので、この合意をもらうまでが第2ステップとなるのです。

この第2ステップでやることは、実際に住宅の販売活動をして買い手を見つけます。そして、実際に買い手が見つかったら、買付証明書をもらい、それをもって、買い手との間で売買契約を結びます。

そして、この売買契約が無事に完了すると、実際に売れたことが証明されるので、債権者に「抵当権と差押えの解除」の合意が得られるようになるのです。

このように、第2ステップでは実際に買い手を見つける作業が主な活動となっています。そのため、任意売却を行うためには、2つのステップを確実に行い、債権者に納得させる必要があるのです。

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