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佐川朋行

住宅ローン返済ができなくなったときに、解決方法を提案するプロ

佐川朋行(さがわともゆき)

株式会社名鉄

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コラム

任意売却でよくあるトラブルについて

任意売却の前に知っておきたいこと

2015年6月13日 / 2015年7月18日更新

任意売却で発生するトラブル事例の多くは、任意売却を依頼した
不動産会社とのトラブルです。

「任意売却」は通常の不動産売却と違い、任意売却をするにあたってのデメリットや
売却後に残るローンについての知識をしっかり確認することが必要です。

【任意売却を通常の不動産売却と考えてはいけない】
通常、住宅ローンが残っているご自宅を売却する場合、売却したお金で残りのローン全額を
借入先である金融機関に返済しなければ売ることをできません。
または、売却できたお金で残りのローンが全額返済できない場合は、売却できたお金と
残りのローンの足りないお金を用意し全額返済しなければ、金融機関はご自宅の担保権を
消すことはせず、他人に売却することはできません。
銀行の担保権(借金)がついたままの家を誰も買いませんよね。
あなたが売却したい価格でご自宅を売ることができ、売却したお金とローンを完済できるお金を
用意すれば、住宅ローンを借りている金融機関の承諾は、当然に必要ないですよね。
借りたローンを全額返済するわけですから。

しかし、任意売却の場合、売却したとしても残っているローンを全額返済することができず、
また、売却したお金と残っているローンの差額を用意し完済することができず、住宅ローン(借金)が
残ることになります。
そのため、売却するには事前に金融機関の承諾が必要になります。
借りたローンを全額返済せず、他人に売却できるよう担保権を消してもらうわけですから。

このように、一見、不動産を売却して全額を返すか、不動産を売却しても全額返せないかの
違いだけで、不動産を売却するという手続きに違いはないと考え、任意売却を一般の不動産仲介業者へ
依頼した結果、トラブルになったという残念な相談が多いのが実状としてあります。

【トラブルになる理由】
任意売却は、なんらかの事情により住宅ローンの返済ができなくなった方を対象に
ローン(借金)を残したまま不動産を売却することです。
前に述べたとおり、任意売却をするには借入先である金融機関と売却価格の協議や、また、
借入金融機関が複数の場合は、各金融機関全てが納得するよう返済金額の調整や協議をし、
承諾を得なければ任意売却はできません。税金の差押えが不動産になされている場合も、
行政と納税の協議をします。
これらの協議や手続きは、通常の不動産売買では行いませんし、その手続きについてのマニュアルなど
ありません。つまり、不動産仲介会社では普段することのない手続きなのです。
当然、借入先である金融機関は貸しているローンを回収しようと、あの手この手を使い回収してきます。
これは、あたり前のことであり、それらの手を事前に予測し任意売却の依頼者に事前に説明し、その
対処法や具体的なアドバイスをすることが、依頼を受ける不動産会社に求められます。

ただし、ほとんどの不動産会社は通常の仲介業務を主におこなっており、任意売却の経験がなく、
任意売却のデメリットやその対処法を具体的に説明できずに安易に依頼を受けた結果、
任意売却できずに競売で自宅を取られた事例や任意売却後に保証人である実父の家まで
競売にかけられた事例または、給与を差押えられ職場を退職した事例など、さまざまな
相談事例が私のところに寄せられます。
貸し手側である金融機関がローンを回収(任意売却手続きを含む)するにあたり、借り手側が
有利になる情報をわざわざ教えてはくれません。
つまり、任意売却の依頼を受ける不動産会社の知識や経験不足が、トラブルを引き起こしています。


【トラブルを避けるためには】
はじめにお話ししたとおり、売却できたお金や自己負担で残りの住宅ローン全てを返済できるなら、
住宅ローン(借金)はなくなり、今後の生活になんら心配はいりませんよね。
しかし、任意売却の場合は、売却してもローン(借金)が残るため、不動産を売却することによって、
借金の整理をし、今後の生活を見直すきっかけに過ぎないのです。
借金が残るということは、今後の生活に大きく影響をおよぼすことは言うまでもありません。
つまり、売却後の生活設計や任意売却をすることによって、あなたやご家族などにどんな不利益が
あるのかをしっかり認識した上で、任意売却をすることが任意売却の目的であると私は考えます。

京都では、毎週約20件近くのご自宅が競売になっています。
その方たちの中には、競売になるまでに不動産会社へ任意売却の依頼をしていたが、
なんの進展もなく、また、任意売却についての具体的アドバイスを受けていないという
相談も多く寄せられます。

あなたが任意売却をする目的を理解し、また、任意売却をすることによる今後のデメリットや
その対処法などを経験や知識にもとづく説明ができ、ただ単に不動産を売ることではないという
目的意識を持った不動産会社へ依頼することがトラブルを避けることだと私は考えます。

京都・滋賀県地域限定
任意売却専門の不動産会社
株式会社名鉄
無料電話相談 0120-83-0033
相談受付時間 9:00~20:00(土日祝も可)
相談専用メール soudan@kyoto-meitetsu.co.jp

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