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四宮燦成(しのみやさんせい)

株式会社いとぐち不動産

コラム

京都市 不動産売却前に確認しておくべきこと

不動産売却

2015年6月11日 / 2015年8月24日更新

個人が土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が出た場合、その利益に対し「所得税」と「住民税」がかかります。 この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得金額の計算式

譲渡所得金額 = 売買価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

売却価格から取得費(購入価格)、経費などを差し引いた額から計算します。

まずは、売却した不動産の所有期間5年以下か5年超かに応じて納める税額を計算します。

譲渡(売却)した年の1月1日における所有期間

5年以下の場合・・・短期譲渡所得
5年超の場合  ・・・長期譲渡所得

取得の日は、原則として次の基準とされます。
①購入の場合→引渡しの日(売買契約の効力発生の日も可)
②請負工事により建築した場合→引渡の日

税金の計算方法について
短期譲渡所得・・・課税譲渡所得金額に、一律39%(所得税30%、住民税9%)
長期譲渡所得・・・課税譲渡所得金額に、一律20%(所得税15%、住民税5%)
※平成25年度より復興特別税として、所得税額の2.1%が別途かかります。

仮に所有期間6年で、売却後1,000万円の利益が出た場合

1,000万円×20%=200万円を税金として納めることになります。

自己の居住用の住宅等を売却した場合は特別控除があります。

居住用財産等を譲渡した場合の特別控除一覧
居住用不動産の3,000万円特別控除など
平成21年及び平成22年に取得した土地の特別控除

不動産の取得(購入)価格がわからない場合

よくあるケース
①売買契約書を紛失している
②親からの相続で取得価格がわからない
などです。

では、購入価格(取得価格)がわからないケースは、どう計算するのでしょうか?
この場合、売却価格(譲渡価格)の5%の額を取得価格とみなします。

仮に3,000万円で売却した場合
3,000万円×5%=150万円、つまり150万円が取得価格(購入価格)とみなされます。

計算式に当てはめると
3,000万円-150万円=2,850万円が利益になり、
この利益に対して、税金が課税されることになります

相続や、取得年数が古い不動産を売却する場合、まずは契約書等の取得価格が証明できる書類があるか確認してください。

依頼した業者から、この説明を聞かないまま売却し、後日多額の税金を請求されたケースもよくある話です。


株式会社いとぐち不動産
京都市下京区東中筋通五条下る天使突抜三丁目456
http://www.itoguchi.jp

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