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四宮燦成

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四宮燦成(しのみやさんせい)

株式会社いとぐち不動産

四宮燦成プロのコラム一覧

個人が土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が出た場合、その利益に対し「所得税」と「住民税」がかかります。 この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。課税価格の計算式譲渡所得金額 = 売買価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除売却価格から取得費(購入価格)、経...

建築関連

2017-12-16

京都市では歴史都市町並みを継承し建替え等を可能とする「新たな 道路指定制度」が4月1日から施行されました。京都市は戦災による被害が少なかったこともあり、古くからの街並みが残り路地(細街路)に面した住宅が多く立ち並びます。なんと路地に面した住宅戸数は市内全体で30% にも及びます...

相続対策

2017-09-09

被相続人の死亡後、遺言がなく相続人が複数いる場合、相続財産は共同相続人全員の法定相続分に応じて共有されます。しかし、相続人が自由に使用したり処分することは出来ませんので、個々の財産を各相続人の所有とするためには、「遺産分割協議」を行い名義を変える手続きが必要になります。...

月極駐車場を探していると、消費税が掛かる駐車場とそうでない駐車場があります。それはなぜでしょうか?土地の貸し付けは消費税の課税対象(1ヵ月未満の場合は課税対象)になりませんが、土地を「駐車場施設」として貸す場合には消費税の課税対象になります。具体的にはアスファルト...

相続対策

2016-09-26

被相続人死亡後、不動産の相続財産がある場合、名義を相続人に変更する必要があります。ですが相続登記を行わず「亡き祖父名義のまま」といった事例はよく見かけます。相続税の申告には、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内と決められていますが、相続登記に期限はありません。...

先日お客様からのご相談で、住んでいた住宅を店舗付住宅(1・2階を店舗に改装、2階一部を住宅)として貸したら固定資産税が数倍高くなったとお話を伺いしました。事前に賃貸会社の担当者からは何も説明がなかったそうで、居住用の住宅を店舗などで貸す場合には注意が必要です。まず土地は住...

年末から年始にかけ福岡へ福岡市も京都市同様、外国人観光客の多さが目立ちます。博多駅周辺はもちろんですが、駅に近い商業施設は外国人観光客の方が多く感じました。福岡南部には有名な「太宰府天満宮」がありますが、外国人観光客には特に人気があるようです。政府の「観光立国...

現地確認では、物件資料だけでは把握できない様々なことがわかります。売り土地でも、すぐに建築できる土地もあれば道路との高低差があり、擁壁を必要とするものや敷地の一部に井戸があるもの、大きな木が立っているもの、古家が建っているものなど様々な物件状況があります。その他には、...

個人が土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が出た場合、その利益に対し「所得税」と「住民税」がかかります。 この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得金額の計算式 譲渡所得金額 = 売買価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除 売却価格から取得費(購入価格...

 土地の評価は一物四価 土地の評価は一物四価と言われ、さまざまな評価額があります。①公示価格②路線価③固定資産税評価額④実勢価格①②③の土地価格は公的な価格になり、諸管官庁のホームページなどで誰でも確認できます。これらの価格は一致せず、通常公示価格を100とした場合、...

個人が、平成21年または平成22年に取得した土地等を平成27年以降(H22年取得→H28年以降)に譲渡した場合、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できます。特例を受ける要件①親子や夫婦などの特別な間柄の者からの取得した土地ではない②相続や贈与、交換、特殊な関係のある法人...

土地活用の相談で、コインパーキング経営が儲かるのかよく聞かれます。パーキング運営は業者の借り上げがほとんどですが、月極駐車場の賃料収入と比較してどうなのかが気になるところです。業者もコインパーキングにした場合どのくらい収入が見込めるか査定します。土地周辺の地域...

賃貸問題

2014-09-19

賃貸トラブルには、多種多様なケースの相談があります。賃貸契約は、借主が貸主から物件の利用権を取得し、賃料を払って期間終了後に返還するという関係です。売買と違い賃貸の場合、入居契約時から契約終了の退去時まで契約関係が続きます。何も問題が起こらなければ良いですが、設備...

平成26年1月より個人で不動産貸付けを行うすべて方(白色申告の方も)は、帳簿の記帳・保存が必要になりました。記帳する内容は、賃料などの収入金額や経費(修繕費、固定資産税、管理手数料など)、相手先について記載します。さて、不動産所得はどのように申告するのでしょうか?...

先日、賃貸マンションの完成見学会を訪問させて頂きました。敷地60坪の3階建て共同住宅です。3階部分にオーナー様が住まわれ、1・2階に各3住戸を賃貸されます。各部屋2LDKの間取りになっており、耐震、断熱、防音対策に最新のものが使用されていました。賃貸経営のほとん...

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